房地产开发与经营论文

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1、课程论文课程名称：房地产开发与经营学生姓名：刘宏学号：20071146　学院：机电工程学院专业年级：07级机械设计制造及其自动化3班题目：政策调控对长沙房地产的影响联系方式：13548721790　　2010年12月政策调控对长沙房地产的影响摘要：在中国，还没有一个行业能像房地产业这样受国家经济社会环境的影响这么大，也没有任何一个行业的发展变革像房地产业一样受产业政策的影响如此之大。本文分别从房地产市场的宏观调控政策，长沙市房地产的发展进程，结合长沙市当下房地产市场特有的市场状况，系统分析了政策对长沙市房地产市场的影响以及发展前景。关键词：房地产，宏观调控，

2、长沙，影响引言房地产市场受政策影响极大，这不仅因为政府是它的管理者，有管理房地产市场的责任，而且因为政府代表国家作为土地的所有者，它有权力要求土地的收益，这一点是房地产市场的特殊之处，这一点使房地产业必须重视政策的力量。因此，关注和分析政策是房地产市场分析的重要工作。一、房地产市场的宏观调控由于土地资源的不可再生、房地产的不可移动性，导致城市建设用地匮乏所带来的居民住房问题显得尤为突出，而我国大部分地区经济发展模式仍然是“工业化—城市化—经济增长”，GDP的增长主要依靠的是固定资产投资拉动，经济增长的模式主要是“土地+信贷”，吸引外资依靠的是“减税+减免地价

3、”。然而，土地资源和环境的制约要求必须调整经济结构，转变经济增长模式，首当其冲的就是要调整土地政策，必须认真反思20年来的产业发展政策，以资源和环境的制约为前提，研究应该保持怎样的城市化速度和城市化的发展水平，科学、合理地量化城市土地规划和控制指标体系，调整经济布局和产业结构，重新定位未来城市建设模式和居民的住房消费模式，以及消费水平的评价指标，重构房地产业的政策框架，保持房地产业和相关行业的协调发展，实现社会经济的全面、协调、可持续发展。2004年5月以来，我国政府开始运用经济、行政手段对房地产市场进行调控。一个国家的宏观经济政策不外乎两种手段，一种是财政

4、政策，一种是货币政策，根据经济形势发展的需要，采取灵活的运行机制。从中国当前的经济发展态势来看，07年宏观经济走稳，楼市股市双双大涨，受此拉动，很多热钱涌入楼市、股市，带动两市进入新的一轮高涨期，出现了一定的泡沫，通货膨胀很有可能发生。此时，国家必须采取从紧的货币政策和财政政策。2008年，受全球性金融风暴影响，中国房地产业出现下滑，长沙房地产市场步入调整。一系列稳定市场的产业扶持措施，将住房保障与扩大需求并举，通过强化政府对市场的引导与监管，长沙市房地产市场在年末开始出现回暖迹象。2009年以来，国务院对年内飙升的房价的态度之严厉又上了一个台阶，态度鲜明的

5、从“抑制投机性购房”到“加强市场监管，稳定市场预期，遏制房价过快上涨”，力度明显重于“抑制”。从抑制投机到提出遏制房价过快上涨，主要是因为房价已经超出了大多数普通消费者的承受能力。根据社科院日前发布的《经济蓝皮书》显示，中国房价太高，是政府的土地供应行政制度、对开发商囤地涨价牟利行为打击不力等深层次原因造成的。从中央经济工作会议提出的针对中低收入群体的廉租房、普通商品住房和农村危房改造到国务院常务会议要求的按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。一系列政策都旨在促进房

6、地产市场健康发展。二、长沙市房地产业的发展进程长沙房地产业同全国一样，伴随着改革开放的进程，从无到有，不断发展壮大。随着住房制度改革的深化和住宅建设步伐的不断加快，房地产业已成为经济发展的重要增长点，并逐步成为国民经济中的支柱产业。1、起步晚、前期发展缓慢同我国一些发达地区相比，长沙的房地产业起步晚。1990年长沙商品房建设投资只有0.42亿元，1993年全市房地产开发投资才突破10亿元为11.06亿元，整个“八五”时期长沙房地产开发投资只有50.98亿元，仅占全国的0.7%；“九五”初期适逢国家宏观调控，房地产开发投资增速由“八五”时期的年均增长31.3%

7、下降到“九五”时期的年均增长0.1%，其中1996年、1997年还出现了负增长，“九五”时期长沙房地产开发投资总量在全国所占比重仅为0.6%，2000年投资还不足50亿元。2、“十五”期间发展迅猛，影响扩大进入二十一世纪后，长沙房地产开发业突飞猛进，“十五”时期长沙房地产开发投资以年均增长52.6%的速度快速发展，2005年房地产开发投资达256.4亿元，是1993年的23.2倍，是2000年的7.8倍，2000年到2005年。长沙占全国房地产开发投资总量由0.66%提高到1.63%。“十五”全市房地产开发共完成投资699.4亿元，是1991-2000年开发

8、投资总和的4.4倍，是“九五”开发投资的6.5倍，是