奥林匹克花园销售整改建议书

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1、奥林匹克花园销售整改建议书奥园现象一:品牌力响而不实经过近5年的销售推广，奥园在临桂乃至桂林已经有了一定的影响力，“奥林匹克”的品牌魅力吸引着越来越多的人群关注，然而，对于品牌力的梳理，除了名称以外，似乎在项目的运作和销售过程中，“奥林匹克”并没有在我们的客群中留下更多印象。OlympicGame是项目与生俱来的品质，奥林匹克和运动紧密的联系在一起，项目挂着奥林匹克的名字，在社区的建设和推广中，除了项目配套中运动水会和室内运动会所外，对于运动并未有更多的着墨。奥园现象二项目大节奏乱奥园占地一千余亩，总建筑面积达186万㎡

2、，销售周期将达十余年，项目在临桂新区也是屈指可数。如此规模的大项目需要通盘考虑推广的节奏和进度，根据市场需求主动控制节奏，才能制胜于千里。目前，项目的销售正进入前期销售到中期销售的重要转折期，又恰逢房产调控的关键期，限购限贷拖住了投资和投机客的出手机会，刚需群体观望的情绪放缓了入市的脚步。面对市场需求的萎缩，临桂房地产供给量不见大的调整，各项目余量房源滞销，新产品也在逐渐面市，市场价格滞涨，严峻的态势使销售推广和促销力度不断升温。供给的不断增加和需求的萎缩正将项目拉入到被动营销的困境当中，推广节奏也开始面临无米之炊的尴尬

3、局面。奥园现象三：服务意识不强很多客户在抱怨，为什么花样年和凤凰城的服务比奥园的好，价格却比奥园低？正是对于奥林匹克的信仰和期待拔高了市场对于奥园的高标准期待，如果我们的价值和服务无法匹配，市场客户的流逝将是严重的。这值得我们警惕！奥园现象四：销售市场静悄悄不乱如何，接受度高的项目必定反应在成交的红火上，奥园在成交的时候却表现的极度的冷清，不管是否有客户在成交。顾客的情绪和购买欲望需要引导，现场热烈的气氛将极大地刺激客户的购买欲望和冲动，所以销售的组织非常重要。现场环境的构建和销售的组织环节需要大力进行改造。奥园现象五：

4、产品多元化，但并非市场主流产品奥林匹克花园产品线集多层、高层普通住宅、商业街、MALL、别墅、公寓等为一身，社区配套有骑马山、鲁湖、水上运动会所、shoppingmall、沿街店铺、幼儿园、室内运动会所、休闲景观等，外部更有桂林市政和设施的迁入计划等的支持，良好的内外资源围合而成的奥林匹克花园如虎添翼。但面积大总价高是奥园产品推广中的一个硬伤。奥园现象六形象单一，热点不足奥园秉承着奥林匹克的精神，以运动健康的理念进行包装，却在之前的营销中很少展示运动的元素，不管领峰一期、二期，还是后来的巴塞、左岸，奥林匹克花园正陷入一种

5、视觉疲劳中。热点不足是另外一个严重的问题，“新城市、新中心”的形象立于高速路中，到了城市中心又换成了“运动水会”即将亮相，到售楼现场又在征集奥运助威团，所有的卖点一次性进行兜售，并未能有效的引燃阶段性的热点。营销推广的五大手法：广告传播：树立奥园强势的品牌形象，制造社会轰动效应，引起目标客户群体关注渠道推广：直面目标客群，迅速达成销售公关活动：直面目标客群，迅速达成销售营销事件：制造社会话题，引起公众关注，强化品牌效应现场控制：销售控制，现场截杀到场客户，强化销售组织，逼定客户一．广告传播1、整合奥园品牌，统一形象奥园品

6、牌力是本案最大的一项资源，今后，应继续深耕奥园文化，以奥林匹克为统一的宣传轴线，串联起整个项目的资源。例如：奥园·白领公馆(奥园·领峰3)、奥园·爱丁堡、奥园·中央墅、奥园·加州海岸等等。2、确立年度目标和重点，以点带面2012-2013销售任务：11亿，其中2012年4个亿，2013年7个亿销售产品：奥园·领峰3（2#地块）、奥园·爱丁堡、奥园·中央墅（4#、6#地块）、奥园·加州海岸（9#地块）销售重点：2012主推奥园·领峰3、2013主推奥园·加州海岸以年度销售重点为核心，分季度制造销售热点，带动其余产品销售。重

7、点产品的热销将为其余产品进行口碑和影响力宣传，有助于提升品牌效应。3、整合广告资源，配合本案推广节奏阶段性广告宣传应以本阶段的销售目标和产品相吻合，促使广告宣传利益最大化。切忌各自为政，浪费广告资源。4、售楼处现场布置气氛应有利于销售（1）建议更换吊旗和旗帜、张贴性的平面广告。（2）售楼处外围的旗帜更换成奥运五环旗和五大洲地理位置图，增强项目的国际性和奥林匹克精神的宣扬。（3）售楼现场区位图可调整至沙盘处（4）区位配套图撤去，改用宣传片电子屏展示（5）项目总体小沙盘撤出，改用项目折页（6）拍摄第二阶段的奥园宣传片，考虑增

8、加别墅楼书，提高品质感5、售楼处功能分区合理售楼处整体格局应适时调整，各功能区应重新规划，改变目前不合理局面。（目前的售楼处各功能区无法前后呼应，不能有效的调节现场气氛，不利于进行销售控制）6、媒体选择：短信：群发短信业务，提示过程必须注意短信的编辑方式，工作人员要尽可能地站在收信者角度进行编辑，最大限度地减少广告本