区域房地产投资潜力考察

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1、房地产项目（战略布局项目）投资考察要素规范第一部分宏观：区域投资环境与房地产发展状况调查1、城市发展状况1）经济发展状况：l城市GDP近几年的趋势状况（图表反映，来自统计年鉴与公报）l城市人均GDP近年的走势状况（以图表形式反映，来自统计年鉴与公报）l城市主导产业及重大产业投资、发展状况l城市民营经济发展状况（采取横向对比方式说明民营经济在城市经济中的地位）2）人口规模l城市总人口、市区人口近年的变动趋势状况（图表形式，）l城市外来人口状况与人口导入政策l城市近期、中期、远期人口规模发展目标3）居民生活、消费水平l城市居民人均

2、可支配收入变动趋势（来自统计年鉴，图表形式）l城市在岗职工平均工资水平变化趋势（来自统计年鉴，图表形式）10l城乡居民储蓄存款余额变化趋势（来自统计年鉴，图表形式）l城市居民人均居住面积变化趋势（来自统计年鉴，图表形式）l城市居民人居居住面积发展目标（来自统计年鉴，来自十五计划）1）城市规划及重大市政建设状况l城市规划总体状况描述（附图，来自城市规划文本）l城市化水平及发展目标（来源于十五计划）l城市新城区规划及建设状况l城市交通建设状况（对房地产投资产生影响的高速公路、市政道路、轨道交通重大建设）2）城市在区域经济圈中的地位

3、l城市所处经济圈的基本情况l城市在所处经济圈中的地位2、城市房地产发展状况1）城市土地供应及开发状况（来自国土局、土地交易中心）l各年度购置土地面积变化趋势（图表形式）；l当年完成土地开发面积变化趋势（图表形式）；l年度成交地块状况统计分析（图表形式）。2）城市商品供给状况及趋势（来自房地局、房地产交易中心）l新开工商品房（住宅）面积变动趋势（图表形式）；l在建商品房（住宅）面积变动趋势（图表形式）；10l商品房（住宅）竣工面积变动趋势（图表形式）；l未来几年内新增商品房供应状况预测（含计算过程）。3）城市商品房需求状况及趋势

4、（来自房地局、房地产交易中心）l商品房（住宅）批准预售面积变化趋势（图表形式）l商品房（住宅）销售面积变化趋势（图表形式）l商品房（住宅）供求比变化趋势（图表形式）l商品房（住宅）需求预测（含计算过程）——年度原有城镇人口的住房需求=(目标居住面积-当前居住面积)×当前城镇人口数/年数——年度新增城镇人口的住房需求=【（计划期内城市-现有城市人口）+（计划期内总人口-保持现有人口自然增长率的总人口）+计划期内农转非人口】*人均建筑面积/年数l城市居民商品房需求心理——需求对象比例（图表形式）——需求类型比例（图表形式）——房型

5、面积比例（图表形式）——价格水平比例（图表形式）——小区配套4)城市房商品房（住宅）价格走势l城市历年在售商品房价格走势（图表形式）l城市历年成交商品房均价走势（图表形式）5)城市商品房空置状况及变化趋势10l历年商品房空置状况（类型、面积图表）6）房地产二级市场（存量产权房）发展状况及趋势l分年度存量房成交面积l分年度存量房成交均价7）地产五大市场评价指标 l投资风险系数计算公式：１－自筹资金／总投资资金来源。l市场土地存量变化系数计算公式：购置土地面积／完成土地开发面积。（注：“市场土地存量变化系数”旨在了解一定时期内市场

6、（开发商、土地开发中心等）土地使用资源的变化情况。）l新增商品房消化系数计算公式：销售面积／（ｋ×竣工面积）l有效商品房消化系数计算公式：销售面积／（ｋ×竣工面积＋待销面积×以月为单位的时段数／１２）。l总体商品房消化系数计算公式：销售面积／（ｋ×竣工面积＋空置面积×以月为单位的时段数／１２）。（注：新增商品房消化系数、有效商品房消化系数、总体商品房消化系数反映市场消化能力。）103、区域房地产发展状况指考察地块所在行政区内房地产发展状况，应与2中所列项目对应收集有关资料并形成图表、计算及定性分析报告。第二部分微观：地块投资潜

7、力调查（同本地项目）1、项目概况（应含地理位置图、配地形图、现状图图片）2、项目地块经济技术指标3、项目周边市政配套环境(应配图片)4、项目周边楼盘市场及竞争状况（应配图片、楼盘调查表）5、项目开发SWOT分析6、项目开发市场定位7、项目开发成本与收益预测（应附投资估算表、市政配套费用一览表）8、项目开发权取得条件及付款条件9、结论与建议10附录一：地产五大市场评价指标计算实例广东房地产市场五大指标分析---2003年上半年市场分析 广东省房协市场分析课题组 一、 投资及资金来源今年上半年，广东房地产累计完成投资506.88亿

8、元，占全社会固定资产投资总数的27.6%，尽管同比增长为7.6%，但比起去年三成以上的增幅，明显回落，开发投资呈“降温”趋势，房地产开发投资得到有效控制。住宅投资仍占主要部分，达71.7%，较2002年同期平稳增长；而办公楼和商业用房投资分别占3.3%和9.1%，分别同比回落