上海闸北上大地块分析报告

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1、上海闸北区上大地块投资分析报告谨呈：汉斯集团版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归上海易居房地产研究院所有，未经上海易居房地产研究院书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。目录[一]立地条件分析[二]区域市场解读[三]项目产品建议[四]财务测算与评价项目区位闸北中部，中内环间，市中心城区项目地块项目地块项目交通区域形成多元立体交通,项目交通可达性极佳项目处于内环线、中环线和南北高架道路的交汇点，并与上海火车站、长途汽车北客运总站、铁路零担货运站等客流物流中心毗邻

2、，地铁1号线与规划中的L2线均邻近地块，项目出行交通便捷，可达性极佳。地块周边环境傍上海大学，临大宁绿地，生态与智慧共享项目周边拥有近96万㎡的城市公共绿地，紧临上海中心城区最大的绿地大宁灵石公园，生态资源丰富，绿色视野，环境优美宜人；与上海大学隔街相望。上海大学，是上海办学规模最大的历史悠久的大学。区域人文底蕴较佳，智力资源丰富。大宁绿地大宁绿地上海大学上海大学周边环境品质物业纷纷入市，区域整体形象提升随着大宁国际社区规划的落地与实施，区域内品质物业得以大力兴建与相继入市，既有闸北区规模最大的商业项目大宁

3、商业广场的建成使用，亦有高品质的宝华现代城、慧芝湖花园等项目，区域整体形象提升，大宁板块崛起于上海市中心城区．区域未来发展加快建设共和新路沿线综合服务业集聚带区域范围：南起中山北路，北至走马塘的共和新路两侧地区，占地约4平方公里；大宁生态服务集聚区。立足于体现现代、休闲、娱乐和多元化发展特色，形成集购物、休闲、体育健身、文化娱乐、都市旅游于一体的上海中心城区北部公共活动区域中心；以多媒体谷高科技产业为核心的市北生产性服务业集聚区；北郊物流中心。共和新路服务业集聚带立地分析总结：具备中心城区大规模商办租赁物业

4、建设条件具象诠释区位中内环间，闸北中部市中心城区，处于崛起中的大宁社区板块交通多元交通,交通条件极佳，项目可达性好快速交通与大众交通共存多维体系，具备大交通格局物流与客流便捷共享项目可达性与可视性均佳周边环境生态与智慧共享临大宁绿地，生态环境宜人接上海大学，人文底蕴厚，智力资源丰富品质物业兴建与入市，区域整体形象提升大宁商业广场、宝华现代城、慧芝湖花园、明园森林都市等具规模品质好的物业入市，区域形象提升，大宁板块崛起规划服务产业集聚带建设上海大力发展服务业，聚焦总部经济闸北区强势推进沿共和新路线综合服务产业

5、集聚带建设地块大规模低密度物业占地430亩，建筑面积20万平方米，综合容积率约0.7限制20年使用权不适宜发展出售产权式物业，发展持有经营型物业成为首选目录[一]立地条件分析[二]区域市场解读[三]项目产品建议[四]财务测算与评价1上海多媒体谷243市北工业区5661.大宁商业广场2.上海大学延长校区3.大宁绿地4.慧芝湖花园5.宝华国际城6.明园森林都市区域市场区域周边项目个案分布大宁国际社区总体定位与规划的指导下，区域物业进行改造与升级；新型聚合式街区商业——大宁广场开业，品质住宅社区慧芝湖花园、宝华现

6、代城等即将交付使用，区域整体形象得以较好地提升；闸北区大力发展沿共和新路综合服务产业聚集带，强势推进上海多媒体谷建设，区域纯办公物业零星入市，商务办公氛围开始集聚。［一］区域商业市场新型聚合式商业出现，商服休闲设施集聚随着闸北区规模最大的商业项目—大宁商业广场的竣工及交付使用，区域商业实现了由传统社区商业向新型集聚式商业街区过渡升级；上海马戏城、闸北体育场、大宁商业广场等于区域内集聚，形成集商业购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的散集带。上海马戏城闸北体育场大宁国际商业广场［一］区域商业市场周边商业租金售价汇总

7、统计商业类型标准租金(元/㎡/天)销售均价(元/㎡)大宁商业广场街区商业一层16宝华国际城社区商业一层33000平型关路近延长路沿街一层底商6-9广延路近延长路沿街一层底５-7尽管大宁商业广场投入运营，但区域内商业总体上主要以沿街底层商铺及社区底商为主，形象及档次均有待于提高．［二］区域办公市场商务淡薄，纯办公物业少，园区办公渐成主流总体上，区域楼宇经济发展滞后，商务氛围淡薄；纯办公物业产品如大宁商业广场办公物业、宝华现代城办公物业等开始零星入市；以上海多媒体谷建设为主的园区办公物业渐趋成为主流。现有市场供

8、应的纯办公物业出租（去化）均较相对理想．销售价格在17000-20000元/㎡,租金在3.5-4.5元/㎡。大宁办公上海多媒体产业谷宝华国际城办公［二］区域办公市场区域内各类办公物业汇总统计大宁商业广场办公物业宝华现代城办公物业上海多媒体产业大厦上海多媒体谷二期工程进度06年9月交付06年底交房04年12月交付建设中，尚未开盘建筑形态多层、小高层小高层小高层小高层产品类别标准办公标准办公标准办公标准办公+星级酒店