第九章 房产税法、城镇土地使用税法和耕地占用税法(完整版)

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1、第九章房产税法、城镇土地使用税法和耕地占用税法本章考情分析本章涉及到的税种均属于CPA考试的小税种，易出单选、多选题型，本税种税收优惠政策较多，经常性考点往往出自税收优惠和税额计算结合，也常与所得税等税种混合出计算题或综合题型。最近3年题型题量分析年度题型2009年2010年2011年题量分值题量分值题量分值单项选择题333322多项选择题34.53311计算问答题————13综合题——11——合计67.577462012年教材的主要变化1.删除房产税基本原理、城镇土地使用税基本原理和耕地占用税基本原理的内容；2.增加对国家天然林资源保护二期工程的专用房产的免税规定；3.增加高校学

2、生公寓的房产税免税规定；4.增加商品储备业务房产的免税规定。第一节房产税法一、房产税的纳税义务人与征税范围（熟悉，能力等级２）（一）纳税义务人房产税的纳税义务人是指房屋的产权所有人。1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；2.产权出典的由承典人缴纳；3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳；5.无租使用其它单位房产的单位和个人，使用人按照房产余值代为缴纳房产税。6．2009年1月1日起，涉外企业、单位和个人也纳入了房产税的征收管理范围。【例题·多

3、选题】下列各项中,符合房产税暂行条例规定的有()。A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人11【答案】ACD（二）征税范围1.房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。【提示】要注意房产不等于建筑物。2.征税范围（熟悉，能力等级２）城市、县城、建制镇、工矿区。与城镇土地使用税一样的征税范围。二、税率、计税依据与应纳税额的计算（掌握，能力等级2和3）

4、房产税采用比例税率，从价计征与从租计征。计税方法计税依据税率计税公式从价按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定年税率1.2%应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%（这样计算出的是年税额）从租租金收入（包括实物收入和货币收入）以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定12%应纳税额=租金收入×12%或4%个人按市场价格出租的居民用房（出租后用于居住的居民住房）4%在确定房产税的计税依据时，还需要注意以下几个特殊规定：1.对投资联营的房产

5、的规定对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。联营企业甲房产资金其他投资人假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。【例题·单选题】某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30％，该公司2009年应缴纳的房产税为(  )。（2010年）

6、A.21.2万元B.27.6万元C.29.7万元D.44.4万元【答案】B【解析】用房产投资联营取得固定收入的，按租金收入计交房产税，则该企业应纳房产税为未联营期间按计税余值计算房产税与参与对外联营取得固定收入比照租金收入计交房产税的两项之和：3000×（1-30%）×1.2%×4/12+160×12%=8.4+19.2=27.6(万元)。2.对融资租赁房屋的规定对租赁房屋计征房产税时，应以房产余值计算征收。至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。113.关于附属设备和配套设施的计税规定一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随

7、意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。4.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征