设施设备管理服务指引

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1、设施设备管理服务指引一、工作维修流程1、工程部工作维修流程为保持工程部有效进行维修工作，一般日常维修将以工作单形式进行，此种运作模式，使工程经理能通过工作单报告，得知项目运行操作及维修情况，而每位员工工作表现，亦能通过工作单统计分析，得知各人工作效率，借以达至低成本、高效益的营运。2、运行模式各部门在正常维修情况下，通过物业管理部，发出工作单至工程部，而工程部主管将按维修级别，重要等级，现有人力资源，计划维修时间及分派到各专业，进行维修工作，当各维修员完成工作后填报完成工作单，送回给工程主管。为保持维修质量，工程主管将

2、抽样检查各维修工作直至达到高维修品测水平。当完成抽样检查后，工程主管可向物业部报销工作单及制定每周工作完成报告。工程部员工巡查项目后，将需要维修项目记下，并内部发出工作单，工程主管将按标准工作流程处理有关工作分配，当工作完成后，内部报销工作单，并于每周提交工作完成报告分析给工程部经理。日常维修计划亦跟以上工作运行模式相同，每周按指定维修工作计划，填报工单，分派工作于各专业，当工作完成后，提交工作完成分析报告，并内部报销工作单。工程部工作流程图工程部经理工作单系统分派工作土建强弱电空调给排水消防填报完成工作单报销工作单完

3、成维修工作紧急事故及维修物业管理部环境卫生部秩序维护部日常维修计划工程部巡查维修报告维修工作单No.部门名称： 日期： 联络人名称： 维修种类：日常/紧急 联络人电话： 发出时间： 工程部专用工程部门：强弱电/消防/空调/给排水/土建接收日期及时间： 负责维修人员名称：()完成日期及时间：完成维修工作需要时间：小时/分钟工作内容工作位置： 维修内容： 完成内容： 二、公共区域设施维修保养细则（一）外墙、围墙1、半年对外墙进行一次清洁保养，发现面砖损坏，及时修复。2、每两年对外墙刷涂料的部分，如阳台底部等处刷一次涂料。3

4、、每两年对所有铁制门、栏杆等油漆一次。（二）小区道路1、每年对项目外围道路上的各种标志、停车区域的划线重新油漆一遍。2、每半年对小区的水泥路面和广场砖作一次全面检查，发现缺损或裂缝，及时做好修补。（三）内部大堂、走道及楼梯1、每年对公寓内部的大堂、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面检查，发现地砖或墙砖损坏，应及时修复。2、每两年对楼梯的墙面重新刷一次涂料。3、每两年对楼梯的踢脚线重新油漆一遍。（四）楼顶屋面1、每半年在屋面的防水层和保温层做一次全面检查，发现有破损的地方，及时修复。2、每两年对屋面的铁制走道和避雷带做一次油

5、漆保养。3、每年对屋面的所有户外保温管理道和水箱做一次检查，发现破损及时修补。（五）电器设备1、每周对所有配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。2、每月清扫配电房及配电柜表面灰尘。3、每月统计用电量及电压变化。4、每半年对配电设备进行一次停电清扫和椿头紧固等保养工作。5、每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电气试验。6、每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。（六）煤气设备1、每半年用肥皂水对煤气进户点的伸缩节进行一次检查，发现有泄漏现象及时报煤气公司修复

6、。2、每年检查有煤气管道和表具接口，查验是否漏气。（七）照明灯具1、每两周一次对公共区域各灯照明灯具的外观和照明度进行检查。2、每半年检查灯具使用状况，并进行清洁工作。3、每半年统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选材方案。（八）电梯1、每月清扫电梯机房，检查机房附属设施及环境温度。2、每两周配合、监督和记录电梯保养承判商的设备检修保养工作（具体要求参照保养合同）。3、每月检查电梯井道、底坑和厢箱门槛有无异状物。4、每年安排报请劳动局进行一次年检工作。5、每两年进行一次限速器测试，每五年进行一次负荷调整试验（委托承

7、判商进行）。（九）避雷装置1、每年检查避雷装置安装可靠性及测量绝缘电阻。2、每三年进行一次避雷装置安全试验（委托避雷装置检测所）。（十）水泵、上水管道及水箱1、每班巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时停泵检修。2、每班巡视管道、阀件接口有无异常。3、每班巡视机房附属设施状况。4、每月清扫机房。5、每季对消防泵进行试机一次，时间不低10分钟。6、每半年检查水箱浮球装置、进/出水阀门及放水阀。7、每半年清洗水箱一次。8、每年对大泵进行一次大修保养，包括轴承、叶输、密封及电机绝缘等。（十

8、一）排水管道、卫生设施1、每季检查给排水主要管道、阀件状况。2、每季检查管理公司和业主办公室及未出租/售单元的卫生设施，包括水笼、洁具和下水等状况。3、每年检查各阴井，发现堵塞及时疏通。（十二）污水处理及集水井/泵1、每班巡视污水处理设备运行状况，检查控制箱工作状况，液位报警装置。2、每三天清理调节池隔栅垃圾。3、雨季每班，平常每