珉华银瀑湾项目建议书

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1、海南琼中珉华置业有限公司银瀑湾建项目议书目录第一部分:项目基本概况第二部分:法律及政策性风险分析第三部分:市场分析第四部分:项目素质分析第五部分:总体发展构想第六部分:起步区实施方案第七部分:起步区经济分析第八部分:起步销售策略及实施方案第九部分:起步区推广策划案第十部分:结论及附件第一部分项目基本概况1．1地理位置珉华·银瀑湾项目位于县人民政府驻地为营根镇营根营根河河畔，建设中的廊桥就坐落在其北端。1．2用地状况该项目地块面积约66600平方米，红线内用地总面积尚未堪定。1．3地质地貌地块四周及区内的主要道路并未修建，目前场地尚未平整，现无法判定地质情况。1．4交通状况该项

2、目地理位置优越，周边道路四通八达，隔江而望的是县四套班子办公大楼，距海南首个山地高尔夫球场约3千米，距文明遐迩的百花岭瀑布越5千米。1．5周边环境从自然环境看，该地块比邻山地高而夫球场和文明遐迩的百花岭瀑布，且周边无任何重大污染源，自然环境比较优越。1．6周边生活配套设施珉华·银瀑湾项目附近主要是现有的公共建筑，包括县政府办公大楼、幼儿园、实验学校、民族中学、消防中队、派出所、万福隆等，除此之外，其周边高端生活配套设施严重缺乏。第二部分法律及政策性风险分析2．1合作方式及条件珉华·银瀑湾项目由海南珉华国际集团有限公司独资开发。按相关规定进行规划设计、土地平整、工程建设、项目销

3、售等工作。2．2法律性风险评估珉华·银瀑湾项目将作为琼中县政府重点招商项目之一，项目具有较强的政府背景，若与土地相关的法律手续齐全，几乎不存在法律性风险。2．3规划调整的相关问题无相关规划调整问题。2．4政策性风险评估珉华·银瀑湾项目由于土地费用压力较大，工程建设时间紧迫，留给协调政府部门进行规划调整和具体报建手续的时间较短，尤其是规划调整的每一项内容能否通过、何时通过都具有很大的不确定性，由此带来的操作风险较大，在具体实施过程中可能出现多次反复，甚至严重地影响到项目开发进程。第三部分市场分析3．1经济走势分析2010年，国务院正式批复海南建设国际旅游岛，在此强劲利好因素的大

4、环境影响，县政府必将把握这次机会，多渠道引进资金和项目，经济运行将出现较快增长的态势，而且体现了“增长快、效益高、低通账”的鲜明特点。3．2琼中县旅游房地产市场分析琼中旅游房地产市场基本处于空白，但当地旅游资源极其丰富，特色鲜明，发展后劲十足。在未来几年，旅游房地产业作为琼中县拉动城市经济实现跨越式发展的不可或缺的一部分。随着城市用地的日趋减少，土地价格会不断攀升，且随着生活水平的提高，对高质量、环境优美的高档项目需求增大，这都使得旅游房地产的需求直线上升。消费模式与消费习惯的变化将大大促进旅游房产市场的发展。近几年来，随着政府住房制度改革的推行，银行信贷业务对住宅消费的倾斜

5、等因素，使贷款买房成为人们的主要消费模式，而花未来的钱提前享受将逐渐成为人们买房的消费习惯。3．3区域市场分析未来两年，琼中将得益于建设国际旅游岛的利好环境，琼中县县城常住人口将从原来的3万增加到5万，另大批岛外精英份子将入住琼中，居民收入水平的提高、旅游房产市场的需求总量将不断增加，以及新建的生活配套、便捷的道路交通，区域内新建旅游房产价格正逐年上涨。第四部分项目素质分析4．1项目优势1、区域位置优越，是海南岛中部交通的咽喉；气候条件宜人，适合休闲度假、避暑。2、环境景观良好，保持着完好的生态环境和奇特的自然景观；资源种类丰富，具有“热带宝库”美称的热带雨林。3、民族文化独

6、特，具有可依托的深厚的黎苗文化底蕴；市场前景理想，既能填补现有市场空缺又可创造新的市场。4．1项目劣势1、地处城郊结合部，属经济不太发达区域，区位价值市场评价较低。2、周边缺乏高标准生活配套服务设施，生活便利性相当的差，商业气氛不浓等。3、百花岭瀑布风景旅游开发滞后，服务功能低下。4．3威胁分析旅游地产业将作为琼中县实现经济社会跨越式发展的新生力量，可能存在干部群众认识不足导致各向工作难以开展，特别是消费者消费观念保守会给项目造成一定的影响。另，琼中县经济与社会基础薄弱，难以有足够的财力投入开发百花岭风景名胜区，且宣传力度不够。4．4机会分析随着政府对土地的宏观调控及县城区域

7、可开发大地块资源的减少，且海南首个山地高而夫球场即将投入使用，珉华·银瀑湾项目以其较好的位置和便利的交通条件，有很大的发展空间。在建设国际旅游岛提升为国家战略的背景将为其带来较大的发展机遇。4．5综合评价从前面的综合分析，我们不难看出，银瀑湾地块具有交通便利、可塑性强、发展后劲强的特点，从而凸显该地块的开发价值。为了珉华·银瀑湾项目运作成功，我仍需注意以下焦点问题：1、地理区位价值低，项目周边人文环境一般，如何提高区位价值、聚敛人气是首要问题。2、建筑产品的易模仿性加大了产品寻求强烈差异化的困难，周边众