柠檬丽都二期营销推广方案

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1、柠檬丽都二期后阶段营销推广方案2006年9月至12月底第一部分：现状与回顾：◎销售现状n住宅房源：Ø高层D区可售房源共529套，分二批推出。第一批D2、D4于5月27日开盘，一周内完成销售94套。第二批D1、D3于6月10日开放选房，开盘一周内完成销售53套。ØD区截止9月14日累计完成销售290套，另外内部预留11套；剩余可售（加销控）房源共228套。销售动态大定（签约）可售预留销控合计D1栋32（28）45058135D2栋106（92）21241170D3栋85（70）9826128D4栋67（64）1111796小计290（254）8611142529Ø其中

2、，去化速度最快的为120—130m2大三房，其他依次为：两房—四房—一房—小三房。116m2小三房去化速度最慢，原因是该户型有以下几个明显的缺点：²厨房、餐厅采光差；²餐厅狭长，无法摆放餐桌椅；面积浪费大；²入户门位置在过道中间，影响餐厅利用率。n车库储藏室：Ø小区业主大多为首次置业者，家庭存款有限，几乎没有多少人有自备车，所以对车库需求小。而且即便是部分业主考虑到将来对车库的需求，目前购买能力也有限。n商铺：Ø商铺的硬件设施设备和环境未形成，入住业主也不是很多，还没有形成商业氛围。Ø目前没有完成招商。8上海房屋销售（集团）有限公司-华中事业总部长沙金岳房屋销售有限

3、公司Tel：0731-2681588Fax：0731-2681799n目标：基于上述原因，综合分析后考虑，调整附属设施的推案节奏：Ø在整个D区房源销售达到95%，约500套左右时（预计在2006年12月底前完成）开始其他附属设施的销售工作。Ø车库与储藏室销售预计在2006年12月至2007年2月完成。Ø商业预计在2007年1月至2月进行招商，3月至4月进行销售。◎推广促销回顾：n推广动作Ø按销售总额的2%计算推广费用，则柠檬丽都可用推广费用总额约为880万，前期累计已使用约680万，后期可用推广余款约200万元。Ø广告分析8月已提报，本次不再提报。n促销活动ØD区已

4、经开展的促销活动：²2006年春季房交会，推出日进双百活动；²D区开盘三天内，房款折扣优惠；²8月10日至于9月10日，老客户介绍新客户送物业管理费；²8月16日至9月16日，现场房款抽奖。Ø活动效果：²日进双百和开盘优惠活动促进了房源的去化，目前已截止；²老客户介绍新客户买房送物业费的活动反应很好，通过该活动已成交18套；²现场房款抽奖是基于提价的因素，有一定效果但可以考虑结束了。Ø建议²老客户介绍新客户买房送物业费的活动继续延续至10月10日；²房款抽奖活动至9月18日结束；取而代之的是其他奖励促销活动。8上海房屋销售（集团）有限公司-华中事业总部长沙金岳房屋销

5、售有限公司Tel：0731-2681588Fax：0731-2681799第二部分：下阶段营销推广工作计划：◎时间：2006年9月25日至2006年12月31日。◎重要节点n国庆节（10月1日至10月7日）含中秋节（10月6日）；n房交会（10月19日至10月22日）；nE区外立面完成，中心花园景观完成（估计10月底）。◎阶段销售目标：n2006年9月25日至10月15日，包括国庆节与中秋节。完成D区所有房源达65%左右，约为340套（目前已大定290套）；n2006年10月18日至11月30日，包括房交会与小区现场中心花园的完工。完成D区所有房源的90%左右，约4

6、80套。同时于2006年12月1日起，开始车库与储藏室的销售工作；n2006年12月1日至12月31日，完成D区所有房源的95%左右，约为500套。◎价格策略：nD区目前价格范围从2550元/平米到3065元/平米，均价为2775元/平米。n周边楼盘：ØBOBO天下城9月16日开盘，本次仅推出住宅部分共两栋，一栋普通住宅，一栋小户型。层高共30层，一楼起价2900元/平米左右，均价约3200元/平米；8楼价格3080元/平米左右（我们同等楼层售价为2940元/平米左右）。Ø南国嘉苑本月底开盘，价格暂未公布，均价预计为3100元/平米左右（全复式，挑空部分不计面积，免

7、费赠送）。n基于市场情况，对本项目的销售价格进行调整：Ø配合国庆与中秋，于9月26日上调均价30元/平米（D1栋不变）；Ø配合房交会，于10月16日上调均价50元/平米（包括D1栋）。Ø价格调整细案：²在均价上调的基础上，由西向东单元单价增幅从5—20元不等；²由中间楼层向上、下单价增幅5—20元不等；²具体调价后的一房一价表于9月22日和10月13日分两次提报，再行确认。8上海房屋销售（集团）有限公司-华中事业总部长沙金岳房屋销售有限公司Tel：0731-2681588Fax：0731-2681799◎根据各节点的推广、促销细案n国庆（含中秋）攻势Ø目的：促进