江苏盐城房地产项目可行性研究报告

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1、江苏盐城房地产项目可行性初判江苏盐城房地产项目可行性初判21江苏盐城房地产项目可行性初判上海功夫堂投资管理有限公司二00七年十月十日目录一、盐城城市解读11、行政区划12、交通条件23、宏观经济33.1GDP增长状况33.2投资情况43.3收入水平53.4消费情况621江苏盐城房地产项目可行性初判4、城市规划75.小结11二、住宅市场分析121、土地市场122、供求分析133、价格分析144、板块分析155、楼盘分布176、产品分析20三、地块分析211、地块一：中环机械厂地块211.1地块周边大环境211.2周边房地产状况231.3地块周边小环境241.4SWOT分析252、地块

2、二与地块三262.1地块二与地块三周边大环境262.2周边房地产状况-28-2.3地块二：九州豹设备厂地块-29-2.4地块三：大学城二期正对面地块-31-3、三地块市场情况对比-33-四、地块收益性测算-34-1、地块一：中环机械厂地块-34-1.1开发定位及价格预判-34-1.2投资预算-35-2、地块二：九州豹设备厂地块-37-21江苏盐城房地产项目可行性初判2.1开发定位及价格预判-37-2.2投资预算-38-3、地块三：大学城二期正对面地块-41-3.1开发定位及价格预判-41-3.2投资测算-42-4、各地块经济数据对比-45-21江苏盐城房地产项目可行性初判盐城市行政

3、区域图一、盐城城市解读1、行政区划盐城地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。1983年由地区改市，实行市管县体制，下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1696平方公里，人口151.36万。全市有138个乡镇，6个街道办事处，1927个村民委员会，554个居民委员会，800多万人口，总面积1.5万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的大市。21江苏盐城房地产项目可行性初判2、交通条件u航空盐城南洋机场，飞行区为4C级，是国际性航空港，现已开通了飞往韩国首尔的国际航班和国内诸多城市

4、直达航班。u铁路盐城火车站的改扩建工程于2007年1月通过验收，新增开了许多直达列车，大大改善了盐城出行条件。u公路盐通高速公路、淮盐高速公路、连盐高速公路、宁靖盐高速公路等高速公路穿境而过，往来省内外各地方便快捷。21江苏盐城房地产项目可行性初判3、宏观经济3.1GDP增长状况u近年来盐城经济显示出强大的潜力，增长速度逐步加快，06年增幅接近17％。u2005年经济总量成为继徐州之后苏北第二、全省第七家超千亿的地级市，人均GDP达12658万元，标志着盐城综合实力跃上一个新台阶。前11个月3.2投资情况u21江苏盐城房地产项目可行性初判固定资产投资、房地产开发投资都大幅增长，平均

5、增幅都在40％以上，远远高于GDP的增幅。u03～05年房产开发投资占固定资产投资比重逐步增大。u投资的高速度增长，表明房地产市场处入快速发展阶段，有进一步的提升空间。21江苏盐城房地产项目可行性初判3.3收入水平u盐城居民收入水平差距较大，这一特征将影响房产市场上消费客群的结构，市场对周边辐射不足。u盐城的市区居民人均可支配收入高于苏北的平均水平，与徐州及苏中各市水平较为接近，增长率也居于苏北第二、全省中游，有着较强的购买力。u随着城镇化的提高，广大农村居民收入水平会有较大提高，增强购买力。21江苏盐城房地产项目可行性初判3.4消费情况u2006年1～11月，盐城市区实现社会消费

6、品零售总额108.58亿元，占总额的32％，增长15.8%，显示了市区强大的消费能力。u近年来盐城消费品零售额增幅迅速加快，反应了整个消费能力的提升。u强劲的消费市场对房产市场的发展比较有利。21江苏盐城房地产项目可行性初判4、城市规划城市总体规划用地盐城市城市总体规划用地范围东至沿海高速公路，南至徐淮盐高速公路，西至宁靖盐高速公路，北至新兴镇区北侧，总面积约423KM2。空间形态总体上形成“一城多镇”组团状空间形态，主城区保持“团块状”空间形态。 发展方向重点向南，适度向西，启动河东，有计划向北。布局结构以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等主要河流、道路为界限，将主城区

7、划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东六大片区。功能分区1、城中片区新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区域。以商业服务和居住功能为主。2、城南片区21江苏盐城房地产项目可行性初判青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东的区域。以居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持"东工西宿"格局。3、城西片区西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以北、新洋港以南区域。以居住功能为主，沿世纪大道可设置物流、仓储、市场