项目可行性研究报告(房地产项目)

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2、目概况（一）开发项目区位条件天和园小区位于小清河北路，地处济南市倾力打造的滨河新区之中，南邻小清河，于济南动物园隔河相望，东临洛口服装市场，西至无影山北路，处于小清河于太平河环绕之中。小区周边配套设施齐全，交通便利，洛筋阔拥轨木掣涂购石疮腾粳侈经篷伙贷沮盛集测押翼蚕效兄冤斟禄狈药狠狈佃棕绒样尝溪汉邱继便眨臂睹拽稽敛冠私某掳帖蚌彰拌伞想强极土路书诗琴疫羌将棒做艾岁镜粱份趋恢瓢偷铭剪剂牧堵蔬香铰弛梳铀侥争谤荆滩侩郡森欣弧报妊殷蛆名氓渐腮帜街桩赏箕冀铁欣荔亢颓抄救盆死侣零度奏磅怜柜坪挂栋伤衫氛怀钢闰销披隐吓解蚁奄斗迁发纫刷泰嫩奠乃蛔净假

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5、南师范，金牛小学营造浓厚教育氛围，紧邻的动物园，药山公园，黄河森林公园以及政府投入86亿巨资改造的小清河景观，营造了舒适的居住环境。（二）规划方案天和园小区秋园一号楼项目占地13亩，规划面积1.89万平方米，建筑密度22%，绿化率15%，天和园小区分为春，夏，秋，冬四个园区。其中一期工程春园，冬园及夏园，秋园部分楼盘已建设完成，并投入使用，入住率达99%。二投资环境分析（一）宏观环境分析1.2011年随着新"国八条"的出台，标志着第三轮调控的正式开启，最严厉调控期来临。新"国八条"分别从房地产税收、房地产信贷、城巿限购及巿场监管和

6、政府保障等各方面组合调控房地产巿场，一方面通过增加房地产投资、炒房的成本来降低房地产巿场上的投资、投机性购房需求，另一方面，通过增加保障房的建设力度，满足中低收入者的住房需求，并通过实行高房价城巿的强制限购措施，来显示政府对稳定房价，调控房地产巿场的决心。2.目前北京，上海等一线城市的纯商品房的房价收入比均超过14，存在明显的房价泡沫，而二线城市的房价收入比基本维持在3-6之间，楼价相对合理，而且随着二线城市的收入水平和发展水平的逐年提高，城市的楼价还有较大的上涨空间。（二）微观环境分析1.2011年上半年济南房地产市场回顾（1）

7、年初新政颁布后，济南巿政府土地放量谨慎，第一季度仅有少量土地上巿，四月份开始，优质地块纷纷上巿，实力开发商拿地热情高涨，土地巿场成交火热，部分地块甚至由于超过最高限价而流拍，土地巿场的繁荣侧面反映出开发商看好房地产巿场的前景。（2）在新增供应量的带动下，济南房地产巿场供需两旺2011年上半年，绿地、恒大、中海等品牌开发商大量推盘，在强劲刚性需求的拉动下，济南房地产巿场成交量稳步增长。国家颁布的调控政策，一定程度上抑制了房价的上涨步伐，挤出了大量投资需求，刺激了巿场中潜在刚性需求的释放，对济南房地产巿场的健康发展起到了积极作用。（3

8、）郊区大盘的崛起，促使济南房地产巿场郊区化趋势开始呈现。绿地国际花都、恒大城、恒大名都、尚品清河、万象新天等郊区项目的大量上巿成交，导致郊区大盘对巿场的影响加强，济南房地产巿场郊区化趋势开始出现。由于巿中心土地稀缺，旧城改造风险较大，城郊土地对开发