【5A版】江苏盐城东台某房地产项目策划报告.ppt

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1、东台项目策划报告新吉阳机构苏州新吉阳二○○七年八月2总体思路战略设问问题：1、市场中有什么产品？2、市场中缺什么产品？问题：1、哪些是目标消费群？2、目标消费群需要什么？问题：1、开发商有那些可利用资源？2、如何将产品与目标消费群对接？区域市场的共性与个性产品研发思维创新项目定位产品策划3★项目机会点在哪里？★目标客源如何？★项目如何定位？★产品如何表现？本报告的核心任务4报告内容城市认知市场分析地块研究项目定位产品建议推广建议一、城市认知6东台把守盐城市南大门，西接泰州、南临南通、东面黄海。资源丰富，交通便捷。东台泰州南通7——经济持续高速的发展是房地产发展的强劲动力东台市G

2、DP年平均增幅在11.6%左右。市域经济发展平稳迅速，为当地房地产稳健发展提供强有力的支撑。8——居民生活水平的提高是房产市场发展的保障2006年统计资料显示，东台市在岗职工人均收入为15275元，比上年增长了12.3%，农民人均收入6262元，比上年增长10.5%，城乡居民收入增长保持着较快的增长水平。9——人口的稳步发展，形成了稳定的市场需求空间东台市正在经历着城镇化过程，由于拆迁以及农村人口城市化，市场上住房刚性需求会不断扩大。按2010年48万的城镇人口规划，城市化人口数0.9万人/年。市场刚性需求是支撑东台市房地产发展的重要力量。10——良好的城市规划，奠定了房地产稳步

3、发展的基础本案核心区“东进北扩，南延西补”，未来城市主要向北、向东发展。由于城市中心北移，城北房地产发展方兴未艾，极具升值潜力。11城市认知优越的城市地理区位高速的经济发展速度人民生活水平的快速提升人口稳步发展形成的刚性需求市场良好的城市规划做导航、护卫奠定未来东台市房地产业高速发展的基础12二、市场分析13起步期初次发展期发展活跃期发展转型期1997年1998年-2003年2004-2005年06年至今市场商品房出现，价格开始提升，市场均价达到616.4元/平米。商品房市场起步带动本地房地产企业的迅速崛起，房价也稳步上升，每年上涨的价格都在115元/平米。到03年均价已达到14

4、33.4元/平米。商品房已经深入人心，房地产市场也开始慢慢吸引外地开发商的进入。价格也在不断上涨，城市开始向北发展。受到东台市城市规划影响，以及外地地产商的进入。东台市开始大力发展城市北部，生活水平的提高，使购房者不再是仅仅为了满足住房需求而买房，房屋的品质也开始深入人心。发展时期时间阶段特点点评：目前东台市房地产市场依然火爆，房地产市场呈良性发展。随着外来开发商的不断进入，新型营销理念的介入，市场上创新性、高性价比楼盘必将受到市场的欢迎。——东台房地产市场发展历程14——近年来市场供求状况目前呈现动态平衡，供略大于求市场态势。和苏北大部分县市一样，东台房地产市场近三年来驶入发展

5、快车道，房地产市场投资激增，当地房地产市场供应量迅速放大。与供应量相对应，有年均上万的城市化人口形成的刚性需求，市场需求量也正在升温。资料统计:2005年全市房地产市场投资9.7亿元，比上年增长150%。其中住宅投资6.6亿元，比上年同期增长了120%；商品房施工面积58.4万平方，其中新开工面积17.5万方，商品房竣工面积27.2万方；商品房销售面积19.7万方，其中住宅销售面积15.4万方。目前市场在售产品有20多万方。15点评：从表中看出，东台市商品房成交均价保持稳定上升。年增长在115元/㎡-120元/㎡之间。06年成交均价达到1850元/㎡，但是对比周边县市的房价水平，

6、东台仍然处在一个价格凹地，市场价格升值空间大。——近年来房地产市场成交均价保持稳定上升16——区域发展和竞争趋势点评：市政北迁，使得金海路、北海路周边楼盘崛起。价格也提升较快。未来城市北部竞争必然激烈。本案区位相对其他区域劣势明显，要吸引客户购买，只有在品质、价格和营销等各个方面提升自己的竞争力，才能突围而出。—老城区：未来只有零星拆迁新建项目开发—城北区：未来住宅房源的主要供应区域，供应区域不断向外围拓展—城南区：县城未来另一个居住集中地—城东区域：随着204国道改道，使国道东面区域更好地融入市区，形成新的住宅居住区17——在售楼盘分布18——在售楼盘分析区域楼盘建筑风格类型量

7、体（万㎡）均价（元/㎡）主力面积开盘时间已推户数/去化套数老城区盛大花园中式现代多层/小高层12.4万2600100-12007.012期400套/218套（一期367已入住）城东区蓝色港湾现代多层6.2万㎡240085-1272期尚未开盘361套/239套城北区法国小镇法式现代多层3.5万㎡1900120-13006.05228套/168套厦门华苑现代多层2.5万㎡210081-10507.01229套/139套天赐良园现代多层2.73万㎡240090/13007.04180套