多层、小高层和高层的优劣势对比分析

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1、多层、小高层和高层的优劣势对比分析       随着我国经济持续快速增长，城乡消费结构发生了重大变化，商品化住宅市场逐步成熟。城市住宅开发开始进一步注重以人为本、满足人的基本要求。在这一方面，小高层住宅形态与多层和高层相比，具有其特殊的优势。１、小高层住宅在小区环境创造上有突出优势。生理学表明，当人们居住达到一定高度时，往往在视觉上、产生对地面人物、景物失去明确特征的感觉，况且高层上下交通完全依赖电梯，距离尺度甚远，使人感到压抑、不自然。与之相比，小高层多为７—１１层（部分１１跃１２层），高度为３０米左右，俯视地面、观看

2、景物、照看儿童户外活动等均为适宜，使人感到亲切而不失舒展，结合总体环境可创造出更宜人的居住空间。２、我国已进入老龄化社会，无障碍设计越来越受到关注，成为住宅设计中的重要理念和重要内容。从实际生活看，７—８层不带电梯的住宅，给居民生活带来诸多不便。与多层相比，小高层均安装电梯，能免除爬楼之苦，且因层次不多，电梯服务户数相应较少，流量降低，运行速度加快，等待时间较短，人们普遍感受到居家住行更为方便、舒适。３、朝向良好。有调查资料表明，９７．２％的居民认为主卧室应朝南，３９．４％同时认为次卧室也应朝南。而塔式高层无论如何布局，

3、总有一些套型朝向不甚理想，没有阳光的卧室和起居室使人难以接受。相比之下，板式小高层由多层住宅平面发展而来，大多坐北朝南，日照充沛，通风良好，能充分满足居民采光的要求。４、得房率高。一般而言，多层得房率为８０％以上，高层由于须设置两座防烟楼梯、两台电梯、前室友、配电间、值班管理用房等，得房率只能徘徊在７０％左右。而小高层一般在１１层以下，可采用一台电梯、一座楼梯，无须值班室，因而也就省却了大量公用面积，得房率可达到８０％以上。５、容积率合理。我国人口众多，土地资源相对匮乏，适当的层数、合理的容积率成为一种必然。在节约用地这

4、一点上，小高层相对于多层具有明显的优势。在一定条件下，绿化率相同，可在一定程度上提高城市住宅用地的集约度；容积率相同，则可较大地减少建筑占地面积，增大绿化空间。６、有利于开发建造和室内装修。与多层住宅砖混结构相比，小高层住宅具有高层建筑的结构优势：采用壁式结构，桩基牢固稳定，抗震性良好；室内承重墙少，便于重新布局装修室内空间，具有较强的适用性。而高层住宅一般采用剪力墙结构，室内空间不可随意改动，给装修带来诸多不便。      由于上述小高层住宅这种高度低、重量轻、基础和结构处理相对简单的特点，加之建设施工周期短、投资少、

5、造价低，有利于资金周转，有利于提高经济效益的优势，因此越来越受到开发商的青睐和居民的欢迎。但是，客观地看多层住宅仍比小高层销售得好，原因之一是居民的消费观念滞后，需要市场的引导。同时在开发小高层住宅时，要注意避免：一是一味追求容积率，破坏了小区的大环境；二是有的小区在布局小高层位置时，不尽合理；三是有些小高层的立面效果没有经过精心的设计，给人以“失落感”；四是有些小高层建设中对户型设计、得房率、电梯选用及楼内交通组织等考虑不够周全，也是造成消费者误解的原因之一。　   城郊高层住宅瓶颈有待突破　　一位地产策划人告诉记者，

6、郊区和城郊接合处的购房者大多属于工薪阶层，从经济实惠的角度考虑，价格便宜的多层自然是首选。另外，从得房率的角度来看，一般高层得房率在80％左右，小高层的得房率在84．5％左右，多层得房率大概在88％左右，得房率是影响市民购买多层的重要原因。郊区小高层应以中等户型为主的业内人士认为，虽然小高层是市场发展的必然趋势，但至少在几年内，多层仍是非中心区的市场主流。他认为，郊区和城郊接合处还应以发展多层为主，小高层为辅的居住小区。　　记者采访时发现，大多数位于非中心区的小高层户型品种比较单一，仅有三四种，有的只有两种，大多为100

7、平方米以上，而旁边的多层楼房大多有十几种户型可供选择、甚至有的达到二十几种户型，选择范围从几十平方米到两百平方米，选择面十分大。一位购房者告诉记者，小高层的确方便居住，但是户型偏大，总价大多在30多万元，选择余地有些小，开发商应在小高层中设计出更多种类的户型，满足普通消费者的需要。　　汤逊湖小高层阳光海岸是目前汤逊湖区域惟一建有小高层的项目。阳光海岸的殷总介绍，阳光海岸二期小高层已全部卖完，应该说销售情况还不错。同多层比起来，小高层由于造价较高、公摊面积大，因此，相对价格也要高。比如在阳光海岸，同样的面积，买小高层得比多

8、层多付出6~8万元。如此一来，两者同时推出的时候，小高层便会有销售阻力。　　购房者在做选择时，不单单是在多层或小高层之间作比较，还有居住环境、物业管理、户型等各方面的考虑。小高层开发商如果从这些方面着手，让小高层达到多层的舒适度，就有可能出现“小高层市场”。具体说来，吴晓建议从三个方面入手。首先，小高层的户型不能参照