山水丽景广场_项目开发成本管理与控制

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1、山水丽景广场_项目开发成本管理与控制3“山水丽景广场”房地产开发项目成本控制目标计划3.1“山水丽景广场”项目概况“山水丽景广场”（又称“万源花苑”）项目位于江苏省连云港市新浦区苍梧路，占地面积约33亩，容积率为2.2，开发规模总建筑面积约50000M2。该项目沿街为十二层商业办公，框架结构，建筑高度50米，一一三层商业用房面积约8000平方米，上部办公23000平方米，地下室一层为人防兼车库4000平方米，项目内部为六层住宅，砖混结构，建筑高度19米，建筑面积约为15000平方米。该项目总投资约为144000000元，资金来源主要是国有自筹、借贷，项目建设单位是连云港市万源地产开

2、发有限公司，项目开发团队为所属策划营销部、工程部、综合财务部、成本核算部，本人担任公司常务副总经理和该项目的总负责人。3.2“山水丽景广场”计划总成本构成分析根据房地产开发成本构成项目支出，“山水丽景广场“项目幵发的成本组成主要分为五个大部分，十二个小项，其计划成本构成比例如图3.1“山水丽景广场”房地产计划成本项目组成及比例示意图所示-(1)前期投入成本部分：1)土地成本；2)城市建设综合配套费；3)报批报建等前期成本；4)前期开发工程费用；(2)工程建设成本部分：1)主体建筑安装工程费用；2)基础配套建设设施费用；(3)开发间接费部分：1)项目管理费用；2)财务费用；(4)策划

3、营销费部分：1)策划、宣传费用；2)营销费用；(5)税费部分：3.2.1前期成本构成分析(1)土地征用、拆迁补偿费、契税：土地成本指为取得“山水丽景广场”土地幵发使用权（或幵发权）而发生的各项费用，主要是地出让金和契税等。“水丽景广场”土地征用形式为招拍挂出让，因此，上地竞拍价中己综合包含了所有土地费用成本[32]。“山水丽景广场”土地征用、拆迁补偿费、契税成本管理控制要点：细致的做好市场调查工作、建立调查档案、充分了解、熟悉和学习建设、土地等政策法规、准确的定好心理价位、做好充分的准备、熟悉拍卖规则、合理运用竞价技巧。(2)城市建设配套费：主要用于“山水丽景广场”项幵发小区以及i

4、Yi-体建设项目规划红线以外的公共配套设施建设，城市建设综合配蜜费由连云港市城市建设基金管理办公室统一征收。城市建设综合配?费包括：城市建设配套费(道路、桥梁、环境卫生、园林绿化等站础设施的建设)、城市公用管网建设费(城市供水及排水管网、供气管网、热源管网、综合布线管网的建设)。“山水丽景广场"城市建设配套费管理控制要点：充分熟悉的学习国家、地方相关法规政策；在可能情况下争取一部分减免或优惠政策，减缓前期资金的压力。(3)报批报建等前期成本：“山水丽景广场”项目整体性报批报建费是项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。“山水丽景广场”报批报建等前期成本管理控制要点：充分的熟悉和

5、学习国家、地方相关法规政策；做好各行业部门的通关工作，加快前期手续的办理进度，以尽早的完善基本建设手续，力争早日开工。(4)前期开发工程费用："山水丽景广场"前期开发工程费用项目包括：各类设计勘察费支付给设计单位的费用，综合方案、规划、环境、施工图、修改设计费、环境景观设计费、模型制作费、效果图等；红线外市政设施费、红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费；增容建设费；七通一平费用；临时设施费。“山水丽景广场"前期开发工程费用管理控制要点：了解、熟知相关设计等规范；签订设计成本控制协议、制定设计成本控制目标；产品设计定位准确；工程技术成本管理人员积极与沟通协调、

6、统一设计基本思路[33];材料和设备选型经济合理、关键经济技术指标科学对比；加强图纸会审工作等。3.2.2工程建设成本(1)主体建筑安装工程费用：“山水丽景广场"主体建筑安装工程费用，主要包括开发项目建筑工程费和幵发项目安装工程费等，具体是基础工程造价（包括土方、桩基、基坑支撑、降排水费、专家咨询费、检测费、处理费等)；主体结构及装修造价（主要包括钢筋混凝土框架、地下室、砖砲体、防水、抹灰、垂直运输、脚手架、栏杆、散水、屋面、沉降缝、伸缩缝、涂料等)；门窗工程费用（主要包括单元对讲门、入户防盗门、户内木门、外墙塑钢门窗、防火门、人防门等费用）；安装工程费（给排水、电气、暖气、弱电等

7、费用）；设备安装工程费（电梯、消防、人防等费用）。土建、安装工程总成本费用为土建、安装工程成本的价格，它随着建筑结构、形式的变化而变化。“山水丽景广场”主体建筑安装工程费用管理控制要点：坚持工程招投标工作制度、优先选用工程量清单计价方法；优化材料、设备的选型；合理控制工期、防止因工期拖延造成索赔；有效的合同管理手段；强化预算决流程管理制度；工程进度款支付管理；重大工程技术方案的会审制度。(2)基础配套设施费用：“山水丽景广场”基础配套设施费用主要有室外给排水管道、消防