房地產投資與決策分析第五次上課紀錄 - 張金鶚

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1、房地產投資與決策分析第五次上課紀錄時間：2008/10/27(一)14：10~17：00主持人：張金鶚老師地點：政大綜合院館南棟270617紀錄：侯蔚楚出席：張金鶚老師、陳佳甫、陳妍如、林佑儒、許淑媛、王姿尹、賴靖雯、邱信智、羅于婷、袁淑湄、侯蔚楚、彭竹君、王俊鈞、范清益、許經昌、徐偉琪、張曉慈、程于芳、陳弘汝、楊博翔、羅雅怡、曾祥珉、林君安、劉龍鵬。第一部分：教科書導讀第五章：房地產投資策略與步驟報告人：范清益一、緒論(一)投資策略：乃指達成目標的手段步驟，研擬投資策略的核心在於界定投資者的風險與利潤。策略內容包括投資哲學、投資目標與決策準則、投資計畫與政策與投資

2、策略分析。(二)利潤來源：房地產本身增值獲取利潤－買賣價差，此為國內房地產投資的主要利潤來源。經營中獲取利潤－出租、經營管理、自行使用，此為國外房地產投資的主要利潤來源。貸款中獲取利潤－可融資再轉投資於其他投資工具，此為財務槓桿，有利於資金的流通。稅捐抵扣中獲取利潤－TaxShelter，投資房地產貸款時，期利息可由稅捐扣抵，此為財團投資房地產節稅的目的。二、房地產投資步驟基本假設為積極的投資者與資金的投資者。決定投資策略→找尋各種投資方案→利用簡單財務模型分析→和賣主協商基本條件→進一步作可行性研究→稅賦上考慮→進行現金流量財務分析→最後協商及交易手續→經營房地產

3、→結束經營房地產。三、發展投資策略投資決策準則財務準則利潤面增值率.IRR.NPV非財務準則房地產造型.面積大小.結構鄰里環境區位投資者偏好風險面損益平衡點.DCR.槓桿比率.自有資金收回期間利潤和風險組合年租金指數GRM.四、案例分析案例概況與基本假設－現在日期2008年10月，邱先生年齡28職業為政府公務員薪水每月50,000元存款6,000,000元。個性節儉理性，內向保守，不喜歡變動，也不喜歡冒險目前租5坪套房一個月5,000元位在文山區，單身但有一位穩定女朋友，預定30歲時結婚。=投資哲學-有穩定工作，傾向自己管理。目前願意投入5,000,000元自備款，

4、2,000,000元銀行貸款及每月22,000的薪水進行投資。=投資原則-預期現在房地產景氣為低點，等到結婚買房子可能更貴，不如現在買，加上欲擁有房子的滿足感及有1,000,000元的存款餘額和每月10,000的薪水存款,即使投資失敗也具備基本生活能力。=投資目標-主要目標為自住，約二至四年欲出賣轉手，買進賣出的報酬少沒關係，但是風險要小，且在結婚前，起碼有擁有自己房子的滿足感。=投資決策準則-財務準則為每月現金流。非財務準則為位於北市文山區或新店市區約15坪至20坪，一廳二房可，社區安全寧靜，附近有公園或鄰河濱，希望樓層數不要太高或有電梯。=投資計畫-因屬於短期需

5、求，目前只找現成中古屋，將來結婚生子後又會換屋。新屋太貴，尚有負擔房租，易降低現有生活品質。預售屋須承擔風險和時間壓力，故不考慮五、問題與思考1.到底如何才算是一個好的投資策略？2.在房地產景氣與不景氣時，你的投資策略會如何改變？3.活在當下與等待時機，你的選擇？Tradeoff？4.學以致富，沒有策略即進入市場，是非常危險的！課堂討論老師：教科書基本上給的都是框架，重要的是要填入什麼東西，看起來程序很簡單，問題是裡面的關鍵到底在哪裡？要好好想清楚哪些是關鍵。再來看剛剛講到的投資十步驟將來會一個一個進行但是這是不是理性的，是不是真的要做其實也未必，想想看最主要的關鍵

6、到底是什麼？你覺得真正決定你到底要不要進場買房子的關鍵是什麼？雖然課文內容也有提到，但是有些講的並不是很清楚，房地產投資並不是為了賺錢，或者並不是只為了賺錢，當然每個人都想賺錢，但房地產投資和股票最大的不同在於它為了提升生活的舒服和品質這件事，房地產和其他投資不同的是它結合了這兩樣東西，這兩件事的背後反而是讓自己的生活過的更好才是目的。今天賺錢也是為了讓生活過的更好，只是有時候大家迷失了就是反正先賺錢再說，生活過的好不好會不會花錢是另外一件事。可是房地產投資其實他某個程度是兩個同時發生的，當然這同時發生對你的投資決策有什麼差別，第一個先想想看投資的關鍵、進不進場的關

7、鍵到底是什麼？另外一個也是上禮拜講到的市場之尺跟心中之尺，清益的結論我也同意，如果沒有心中之尺簡單講你就不應該進場，反過來講你要進入市場的決定是心中之尺與市場之尺兩個的交集。那其實你可以看到哪一個比較難取得，市場之尺當然你要去花力氣去做，心中之尺你怎麼產生出來？市場之尺基本上是放諸四海大家都差不多的，只要你功課做的好的話，可是心中之尺是每個人的心是不太一樣的，每個人的偏好不同。所以那個交集會不會進場？會到什麼程度進場？這和什麼樣的產品其實是不太一樣的，所以關鍵你可以知道是心中之尺的產生。當然這裡面沒有所謂好的投資策略到底是什麼，而是看心中之尺與市場之尺真正的交集