zt房地产公司x项目营销策略

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1、ZT房地产公司X项目营销策略第三章X项目市场营销环境分析3.1外部营销环境分析3.1.1房地产市场供求分析（1）当前中国房地产市场现状商品房空房率很高,造成房地产资源的严重浪费；房价高工薪阶层买不起房；与“城市化”相矛盾,不利于增加内需。（2）当前我国房地产市场中的供需均衡分析房地产市场受到各方面因素大致可分为两类：一是供应方面，二是需求方面。此外，由于房地产市场是一个不完全的市场，信息不对称问题将影响供求关系，给房地产市场带来波动和震荡[22]。按照一般均衡理论：均衡价格的形成过程是市场规律作用的结果。当前我国房地产市场处于一个供求失衡的状态，主要原因有：第一、中国当今房地产开发体制方面存在

2、着政府土地、房地产开发商和购买居民三者直接分离。政府将土地所有权拍卖给房地产开发商，开发商根据自己的想法建房，对购房居民完全不了接，盲目开发项目。第二、房地产是否景气关系到一个国家过地区的经济发展状况，也是政府政绩的主要表现方面。当今，房地产既是一种产业又是利益集团角逐的主要载体。由此可知，房地产有着高额的利润，这使得开发商获取暴利。1998年以前，房地产利润趋近于零甚至出现亏本状况，但到2011年中国社科院财政与贸易经济研究所、社科文献出版社联合发布2011年《住房绿皮书》指出：房地产业毛利润高达30%。这明显是由暴力引发的房产热。第三、房地产开发商没有注重市场信息的完全利用。（3）成都市房

3、地产市场供需状况1）成都市商品住房市场从供给现状及特征：受宏观政策和房地产开发成本以及供需关系的影响，2010年成都市商品房供应量为3258万㎡，同比增加8.9%；商品房销售量为2965.9万㎡，同比下降了17.1%。其中，住宅供应量为2577.7万㎡，同比增加5.2%；住宅销售量为2412.2万㎡，同比下降了26%。第一、总体供给规模扩大，产品结构趋向合理。随着我市房地产开发环境的日益成熟，成都市作为整个中国西部的投资热土，吸引了越来越多的房地产开发投资，商品住房投资增幅近两年均在30%左右，在持续的消费需求支持下，全市商品住房供给规模不断扩大，呈现供销两旺的良性发展局面。从产品结构上看，我

4、市商品住房一直占据房地产市场的主体地位，达90%左右，各物业类型物业档次和分布区域均较为合适。第二、旧城改造和新区开发互动发展，城区市场正逐步向郊县（区）市场拓展。加大旧城改造力度是我市今年的重大举措。同时，随着三环路的建成通车及绕城高速路、人民南路南沿线、红星路南沿线、光华大道西沿线、羊市街西沿线、老成渝路、成龙路、成洛路等重点市政工程的实施，我市华阳、温江、龙泉、新都等郊县（区）市场供洽地不断加大，并获得了良好的市场反应。第三、产品供给呈多元化和精品化方向发展。我市商品住房除在房型、户型、面积、质量、功能等内在品质上越来越走向市场细分的多元化发展外，品牌、环境、企业形象等也日益成为重要品质

5、指标。同时，高品质而不是高档化的精品住房越来越赢得消费者的认同，竞争的加剧也使开发企业更为注重产品的内涵质量和外在形象。2）成都市商品住房市场需求特点：第一、消费群体特征：成都市目前的商品房消费群体中，中低收入水平的年轻消费者是目前我市商品住房市场的主力消费群体。第二、购房目的：多数消费者均是出于成家立业、改善居住环境、孝敬父母、置业投资目的而产生购房需求的；第三、对现住房的不满：多数消费者对现有住房的物管、绿化、配套、房间布局等不满呼声较高，具备较为强烈的二次置业需求。第四、影响购房决策因素：价格、位置、户型设计、绿化、配套、交通等均是影响消费者购房决策的重要因素；第五、面积、价格的选择：对

6、住房价格的选择则有90%以上选择中低档住宅。从签订合同结果来看，70-150平方米的商品住宅均最受欢迎。第六、房型、位置的选择：在成交物业类型上，电梯住宅越来越被消费者接受。而在位置的选择上，二环外迎来了黄金时代，成交量呈明显的增长趋势，成为商品房住宅成交的主要区域。第七、需求整体呈增长趋势：社会经济的发展，收入水平的增加，直接带来我市商品住房有效需求的增加。从商品房的销售面积增长状况可以看到，销售量基本呈稳步的上升趋势，今年秋交会的成交量即创下历届房交会之最。3.1.2社会环境分析郫县地处川西平原腹心地带，位于成都市西北近郊，东靠金牛区，西连都江堰市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻，

7、是通往世界著名风景名胜区都江堰、青城山、黄龙和九寨沟的必经之路。由于“杜宇化鹃”的美丽传说，郫县又称鹃城，县花为杜鹃花，县鸟为杜鹃鸟。郫县，这座具有悠久灿烂文化历史的古蜀国都城，几千年来，望丛二帝的子孙在这片神奇而美丽的土地上世代繁衍生息。这里拥有优质的水资源、适宜的气候、肥沃的土地、富饶的物产、淳朴的民风和亘古未变的“望丛精神”，是真正的天府之国，人间天堂。如今，郫县正以科学发展观为指导，坚定不