不動產交易糾紛解析 - 太平洋房屋ihome首頁.doc

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1、不動產交易糾紛解析不動產交易糾紛解析課程大綱前言壹、不動產買賣糾紛案例一、有關物之瑕疵：以海砂屋案例為核心二、其它貳、不動產租賃糾紛案例一、買賣不破租賃規定之修正二、抵押權設定後之租賃糾紛三、轉租及優先承買權參、不動產仲介糾紛案例以仲介報酬之請求權為核心講義製作人：太平洋房屋法務室副科長李季鴻製作日期：民國九十三年五月19版權所有翻印必究太平洋房屋法務室李季鴻副科長不動產交易糾紛解析講義內容前言按不動產交易金額之龐大，幾乎為任何商品所不能及，人一生中從事到不動產之交易，亦往往止於一次，無論是五子登科的中國傳統思想，或是家族觀念之影響下，一圓成家

2、的夢想，是每個人的期望，但房屋的狀況林林總總，牽涉到的權利義務更是非同小可，此時，若不透過信譽良好的房屋仲介了解物況下，很容易發生各式各樣的房屋仲介糾紛。面對各式各樣的這類情況，如何處理，如何面對，此正是一個專業的房屋仲介經紀人所應了解及避免的，以下將就各式各樣的案件類型來作解說與討論：19版權所有翻印必究太平洋房屋法務室李季鴻副科長不動產交易糾紛解析壹、不動產買賣糾紛案例一、有關物之瑕疵：甲將其所有之A屋連同基地座落土地之應有部份委由乙仲介公司銷售，乙公司媒介丙出價後，雙方在乙公司之斡旋下價格、付款方式等相關細節均意思表示一致，於是約定日期簽

3、訂不動產買賣契約，試問：（一）如甲丙雙方見面以後丙要求須先對A屋進行氯離子含量之檢測，並待檢測合格以後始進行簽約，惟遭甲方拒絕。雙方為此僵持不下，則如果你是經紀人可以給雙方何種建議？提示：（二）現行氯離子含量之檢測參考標準值為多少？其出處為何？是否只要標的物超過該標準值即被認定為重大瑕疵？提示：1、CNS309019版權所有翻印必究太平洋房屋法務室李季鴻副科長不動產交易糾紛解析國家標準，預拌混凝土之氯離子參考標準值為每立方公尺不超過0.6公斤。2、法院函鑑定單位之調查事項（三）如丙係於交屋後第四年始知悉A屋之氯離子含量超過標準值（即俗稱之海砂屋

4、），則丙可以向甲主張何種權利？又丙如係於交屋後第三個月即已知悉，但直至第四年始向甲主張物之瑕疵責任，甲得否拒絕？提示：1、民法第359條物之瑕疵責任之效果2、民法第365條物之瑕疵責任權利行使期間19版權所有翻印必究太平洋房屋法務室李季鴻副科長不動產交易糾紛解析（四）如果乙公司於受託仲介銷售時甲已做過氯離子含量之檢測（超過標準值），乙公司於媒介丙出價（出價時未說明）成交後在雙方簽訂買賣契約書時始將該報告交付予丙，但未對該報告做任何說明，則乙公司之做法是否符合經紀人應盡之義務？提示：民法第567條據實報告及調查義務二、甲將其所有之A屋連同基地座落

5、土地之應有部份出售予乙（含地下室），甲於出售時曾告知乙地下室之裝璜存有白蟻之蟲害，且其並不負任何之修繕責任。乙認僅地下室之部份尚可接受，雙方遂正式訂約、付款並交屋結案。然待乙交屋後始發現一樓、二樓之部份亦遭白蟻侵襲，則乙可否向甲主張物之瑕疵責任或主張其他權利？提示：1、民法第88條意思表示錯誤2、民法第354條物之瑕疵責任19版權所有翻印必究太平洋房屋法務室李季鴻副科長不動產交易糾紛解析貳、不動產租賃糾紛案例甲因向乙銀行借款，故將其所有之A屋連同基地座落土地之應有部份為擔保品設定抵押權予乙銀行，又為償還貸款本息，於是在撥款後將A屋出租予丙，試問

6、：（一）如甲丙雙方之租賃期間約定為六年，但因甲丙雙方為舊識，故僅口頭約定相關事項並未訂立書面之租賃契約，則此租賃契約是否成立？提示：民法第422條不動產租賃契約之方式，其期限逾一年以上者，應以字據訂立之。未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。（二）如甲丙雙方之租賃期間約定為六年（有訂立書面），在租賃期間屆滿前甲將A屋連同基地座落土地之應有部份出售與丁，則丙是否可向丁主張租賃關係繼續存在？19版權所有翻印必究太平洋房屋法務室李季鴻副科長不動產交易糾紛解析提示：民法第425條買賣不破租賃。未經公證之不動產租約，其期限逾五年或未定期限者，無買賣不破租賃

7、之適用。（三）同上例，如甲將A屋出售予丁，則丙可否主張優先承買權？提示：1、民法第426條之二，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有優先承買權。2、土地法104條，地上權人、典權人或承租人，於基地出賣時，有優先承買權。（四）如甲未依約還本繳息，乙銀行遂向法院聲請拍賣抵押物以拍賣A屋受償。然因A屋存有租賃關係，致第一次拍賣流標，則乙銀行應如何處置始可確保其權利？19版權所有翻印必究太平洋房屋法務室李季鴻副科長不動產交易糾紛解析提示：抵押權人之除去權，民法第866條、強制執行法第98條及院解字第1446號。（五）假設甲丙雙方之租賃契約並未對

8、丙可否將A屋轉租做任何之約定，如丙未得甲方之允許將A屋之一部份轉租予戊，則甲可否終止租約？提示：民法第443條租賃物轉租之限制。參、不動產仲介糾紛案例