不動產市場的供需與均衡分析

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1、不動產市場的供需與均衡分析不動產經濟學單元三1經濟體系的內涵與運作■經濟社會中三種行為主體（決策者）1.家庭—消費財貨與勞務、供給要素與儲蓄2.廠商—生產財貨與勞務、使用要素與投資3.政府—使用財貨與要素、供給公共服務＄＄家庭？廠商？商品市場要素市場＄＄物物物物政府？服務稅服務稅＄物＄物不動產市場的供需與均衡分析2不動產市場體系的內涵與運作不動產供給廠商，從要素市場購入生產投入（勞動力、土地、資本）所得（＄）流入家計單位，生產不動產商品流入不動產市場家計單位，從不動產市場購入（承租）不動產商品，支出（＄）流入不動產供給廠商家計單位、建商繳納相關稅賦，成為政府收入，來推動相關建設與政

2、務（政府支出）3不動產需求分析-家計單位的住宅需求分析■消費者選擇行為-「在預算限制下追求效用最大」●消費目的是為了滿足慾望，支出為消費代價1.偏好(preference)，消費者自己選擇消費的取捨基準2.消費所獲得的滿足程度係以效用函數來衡量3.預算限制，可用以支付消費組合的所得4.無異曲線(indifferencecurve)(面)，所有能達到某一效用水準的消費組合，畫在平面(二維)(或多維)，即為一無異曲線(面)，又可稱為等效用曲線不動產市場的供需與均衡分析4家計單位的住宅需求分析■最適消費選擇的決定不動產市場的供需與均衡分析※前提已知：1.消費二商品（X,Y）；PX、PY表

3、價格2.可用以支付消費組合的所得為I3.U（X，Y）：效用函數1.BC線：預算限制線（I=PX＊X+PY＊Y）2.U1、U2、U3….：等效用線3.OB=I/PY；OC=I/PX4.A點：U2與BC線之切點，最適點※條件：5.（X＊、Y＊）：兩財貨的需求量U3X商品量Y商品量U1U2BCAOX＊Y＊5家計單位的住宅需求分析-住宅消費選擇模型●家庭消費劃分為1.住宅消費（H），價格PH；2.非住宅之一般商品消費（C），價格PC；3.休閒娛樂消費（L），價格PL●U=U（H，C，L）；設Y可支配所得，Y=PH*H+PC*C+PL*L●消費決策不動產市場的供需與均衡分析最適消費組合（H＊

4、，C＊，L＊）6家計單位的住宅需求分析-住宅消費區位選擇模型●引入區位變數（R：距離市中心的距離）1.不同區位住宅的價格不同PH是區位的函數2.通勤成本（TC）隨住宅區位而不同，是區位的函數●決策模型？通勤成本與住宅價格間有替代關係嗎？不動產市場的供需與均衡分析7不動產需求分析■需求量的定義●需求量(quantitydemanded)，是指在一定時間內，其他條件未變，給定某一商品價格，潛在購買者，對該商品願意且能夠購買的數量■需求函數●描述「需求量」與「影響需求因素」之間關係的函數●需求量=F(本身商品價格；其他影響條件)●價格改變，需求量改變；其他條件改變，需求改變不動產市場的供

5、需與均衡分析8不動產需求分析●需求量改變VS.需求改變不動產市場的供需與均衡分析QQPPDDD’AA’9不動產需求分析—影響因素■影響不動產需求的其他條件(非本身價格)●其他商品或勞務的價格1.其他型式（或區位）的不動產價格2.家計單位其他消費的價格●所得水準●偏好●預期-消費的跨期替代1.當期太貴，預期未來會降價而減少當期量或延後購買2.預期利率會降而延期購買不動產市場的供需與均衡分析10不動產需求分析—影響因素●計畫與管制體系及公共投資建設1.農地釋出政策2.全面實施容積率管制3.非都市土地開發審議規範●總體經濟因素4.其他資產市場的發展狀況不動產市場的供需與均衡分析1.景氣循

6、環3.貨幣政策2.金融與財經政策與措施-利率水準、金融業務規定-擴大公共投資、減稅、增值稅減半-調整準備率、重貼現率、公開買賣債劵來控制貨幣供給-賣出債券貨幣供給減少、物價水準降；反之-影響經濟（長期，費雪效果：名目利率與物價水準連動）11不動產需求分析—影響因素●總體社會因素1.人口數（結構）、家庭數（結構）2.資訊傳遞技術與機制3.交通運輸條件4.政府的住宅政策5.治安狀況6.兩岸的穩定性※價格、供給、需求、及其他影響因素彼此常是相互關聯，互為因果的。不動產市場的供需與均衡分析12不動產需求分析—需求類型■依動機，不動產需求之內涵可概略分為：●不動產的「使用(use)」需求，表

7、為Du-家計單位居住、或兼營事業使用；消費財與資本財●不動產的「投資(investment)」需求，表為Di-動機在追求長期且穩定的增值；第二住宅、店面，短期獲取租金收入，長期保值或增值●不動產的「投機(speculation)」需求，表為Dsp-動機在謀求短期的資本利得，賺取差價不動產市場的供需與均衡分析13不動產需求分析—需求類型■長、短期需求不動產市場的供需與均衡分析DSPDUDSQPPQ1.短期需求線較陡直2.價格需求彈性小DSPDIDUDL1.長期需求線較平