中国银行益阳分行住房信贷风险管理

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1、中国银行益阳分行住房信贷风险管理第3章中国银行益阳分行住房信贷业务现状及风险分析3.1益阳分行住房信贷发展现状3.1.1该市经济发展状况及房地产市场基本情况该市社会经济运行态势良好，国内生产总值年年攀升，平均增长率为12%。2008年，该市国内生产总值达到511亿元，金融机构储蓄存款余额达到311.98亿元，城镇居民人均可支配收入12448元，同比增15.3%，城镇居民人均消费9382元，同比增加13.7%。2008年全市商品房成交面积为39.05万平方米、交易额为51312万元，分别比去年同期增长11和10个百分点，商品房成交价格均出现不同程度的回升。全市城镇人均住宅建筑面积为21.43平

2、方米；城镇户均住宅约75平方米（3.5人/户），住宅平均售价是1314元／平方米，价值是98550元，是同期城镇户均可支配收入2.26倍。该市房价仍在合理区位，居民购房仍有一定潜力。同时，有关专家认为，城镇居民在达到人均住房面积35平方米之前，将保持对住房的旺盛需求。该市建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍质量比较低，功能不全，设计陈旧，环境不佳，与新开发的住宅区相形见绌，通过二次置业来改善居住条件是居民的必然要求，可见，该市房地产业具有比较大的市场潜力。3.1.2中国银行益阳分行住房贷款业务的现状中国银行益阳分行个人住房贷款总量发展数据统计基本可以参照表3.1。从上表可以了解中国银行益阳

3、分行个人住房贷款质量情况。个人住房贷款不良额2004年到2008年分别为552.74万元、579.34万元、614.65万元、661.49万元和710.28万元；不良率分别为2.71%、2.47%、2.15%、2.26%、2.21%。随着个人住房贷款规模的逐步扩大，不良贷款的绝对数逐年增加，但不良率呈现下降的趋势。从表中数据可以看出，益阳分行目前的个人住房贷款质量还是很高的，不良率也比较低，这是因为我国当前的房地产市场比较繁荣。然而随着个人住房贷款规模的不断增大，房地产市场发展一旦转向，不良贷款问题会逐渐凸显。不良贷款额与住房信贷资产质量成负相关关系，住房信贷资产质量越高，则不良贷款额就越低

4、，住房信贷资产质量越低，则不良贷款额就越高。住房信贷资产质量下降的最直接表现就是不良贷款额的增加，要控制银行不良贷款额，就必须控制住房信贷的资产质量。只有切实提高住房信贷资产质量，才能降低住房信贷的信用风险。信用风险一般被定义为借款人不能按期还本付息而给贷款人造成损失的风险。在传统意义上，损失被理解为只有当违约实际发生时才会产生，因此信用风险又被称为违约风险。违约风险是银行在经营按揭贷款业务时面临的最直接也是最主要的风险。通常，借款人违约的情况可分为两种类型。一种类型是借款人因财力不足而无法继续供款时，被银行下令收楼的情况。它通常由借款人的经济问题直接引起的。比如贷款发放之后，一旦借款人由于

5、失业或疾病等原因而使家庭收入减少无法按时还款，违约就很可能发生。另一种类型是借款人觉得放弃继续还款可带来更大的利益时的违约行为。一般来说，如果借款人购买房屋后，房价不断上升，即使借款人无力供款，亦可把房屋转让收回投资，还有可能盈利。而当房地产市场不景气或房价下跌时，借款人就会对继续还款的得失进行权衡。这种类型的一种常见方式是借款人提前还款。通常，当市场利率降低时，借款人提前还款，会使银行在一定的时间内，失去收入的来源，影响资金的正常循环。在这种情况下，银行可以控制或降低高风险资产占总资产的比重，促进高风险资产向低风险资产的转换，并建立完善的信贷管理体制，改善资产质量和结构，严格控制和大力压缩

6、风险资产规模。通过各种措施把不良率降低到国际警戒线以下，切实提高信贷资产质量，尽可能降低银行住房信贷的信用风险。3.2.2基于偿还期的住房信贷流动性风险分析商业银行住房贷款流动性风险是指贷款人持有的住房贷款债权不易变现，而导致商业银行无力为资产的增加或负债的减少提供融资，即无法以合理的成本吸收负债或以合理的收益变现资产来满足储户取款、客户合理的贷款或其他及时的现金要求而使商业银行遭受可能的损失或引发危机的可能性。这种损失可从两方面来看，一方面是贷款人因住房贷款债权不容易及时变现而失去金融市场所出现的更加有利可图的投资机会，另一方面是住房贷款债权不易及时变现而在存款人挤提或贷款人的债权要求其清

7、偿所欠债务时出现资金周转的困难，最严重的后果是贷款人因资金周转不畅而破产、倒闭。商业银行住房贷款流动性风险是由多种因素造成的，因而其表现形式也是多种多样的。住房的流动性是造成商业银行住房贷款流动性风险的根本原因，其具体表现形式一是房地产价值的贬值造成的风险。由于受经济、周边环境的变化及自然灾害等因素的影响，使住房价值贬值，导致住房的实际价值低于未偿还的贷款本息，从而使信贷资金受到损失。如经济兴旺时期房价看涨，