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时间:2018-07-09
《加大房地产行业纳税评估 完善税收征管》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、加大房地产行业纳税评估完善税收征管近年来,随着我国经济高速发展,房地产行业进入了前所未有的高速发展时期。在拉动经济,扩大就业,改善安居等方面做出了积极的贡献,不仅成为国民经济的支柱产业之一,也是税收收入的一项重要。 以某地县级市国税局辖区内的房地产开发企业从2000年的13户增长到2009年的43户,税收从2005年745万元增长到2008年的2300余万元,占地方税收的比重从10.3%提高到31%,且呈继续上升趋势。在房地产行业税收高速增长的同时,因房地产市场连续升温及房地产企业新的经营模式、多样化的销售方式给税收管理提出了新的课题,监管不力、管理滞后、欠税多等诸多难题考验着税收征
2、管能力。为进一步规范房地产行业健康有效发展,维护市场经济秩序,严肃税收法律法规,遏制房地产行业税收管理缺失,结合工作实际,现就某地辖区内的重点房地产企业如何通过纳税评估进行管理定位,并对纳税评估中发现的问题及征收管理中存在难点进行分析。 一、房地产行业纳税评估及税收管理中存在的主要问题 (一)房地产行业征管难度较大。房地产企业具有开发、销售周期长,成本费用项目多,会计核算复杂,涉及税种多的特点,其收入和税前扣除项目的计算,受纳税人会计核算健全程度影响较大,税务机关管理难度较大。 (二)房地产行业纳税意识不强。目前,房地产行业进入门槛不高,许多房地产公司仅仅靠所取得土地或所拥有土地
3、而成立,其纳税意识淡薄,对自身纳税义务和预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等税收政策知之甚少。一些房地产公司是地方政府通过招商引资方式开办的,这些企业往往曲解地方税收优惠政策,甚至认为自己是招商引资企业,理所当然在税收方面享有优惠。 (三)房地产行业流动性强。作为房地产行业的共同特点,许多房地产开发企业无固定办公地点,房屋开发到哪里,办公地点就设在哪里,给保持税收征管的连续性带来很大难度。 (四)税收管理外部环境有待改善。虽然《征管法》明确规定了有关部门协税护税的职能,但现实中由于部门利益驱动,造成部门配合不力,协税护税组织不够完善,不能实现有效资源共享和信息互换。此外,有些部门不
4、能正确认识涵养税源和依法征税的关系,在支持税务部门依法开展工作方面力度不够,也一定程度上影响了房地产行业税收管理的实际效果。 (五)房地产行业财务核算不健全。一是财务制度混乱。账务不全,有的甚至无帐。二是收入不实。有的房地产企业采用预收款形式销售房屋,因未开具正式发票,预收款长期挂账不做收入。三是虚列成本。多数房地产开发项目由于工期长,与建安企业结算不及时,成本核算未严格执行权责发生制和配比原则,仍按收付实现制核算成本,对未售房面积,收入未转但成本已提前列支,造成收入与成本不配备,无法核算其真实成本和无法真实反映企业盈亏情况。部分企业按预计数字入账,造成成本虚增。大量不合法凭证入账或
5、根本没有取得合法凭证做账的现象比比皆是。 (六)房地产企业普遍存在着逃税和少缴税款的现象。从对房地产行业纳税评估情况来看,纳税人不列、少列收入、多列成本、挤占当期税款的现象比较普遍,其方面形式包括:一是不列收入。部分企业以不了解相关规定为由,对取得的预售收入未纳入当期应税所得申报纳税;二是少列收入。部分企业对样品房、转作经营资产用房及抵偿材料款、工程款等应视同销售的收入未纳入当期应税所得申报纳税;三是多列支出。如一次性全额列支借款费用、预提维修基金、擅自扩大广告费和业务宣传费计提范围且存在一块成本多头列支等;四是混淆预售与销售的概念。少数企业工程尚未完工,即以已向用户开具正式发票为由
6、,采用确认销售和配比成本的方法计算申报当期应税所得。由于工程尚未完工,其总成本无法确定,则采用预算成本配比,达到挤占当期应税所得的目的;五是少数开发企业纳税意识淡薄。房地产行业本身所具有的行业特点导致了开发企业偷税侥幸心理,偷逃税现象比较严重。 (七)当前纳税评估中存在的问题及缺陷 一是对房地产行业纳税评估工作定位不够准确。就纳税人而言,纳税评估工作是通过资料分析、评估约谈等方式查找税收问题,近似间接的纳税检查。而对评估人员而言,评估工作的目标和方法也主要倾向于个案查出多少问题。导致目前纳税评估工作方式类似税务稽查,但手段和实际效果又不如税务稽查。同时,由于有效监控机制还未真正建立
7、,纳税评估工作在设计上存在一些不足,对对报表、查查数据、与企业核实疑点问题等静态监督形式无法了解企业动态实际情况,无法掌握外部相关信息,形成评估盲点。 二是信息资料不够广泛。纳税评估工作离不开数据资料的搜索、采集、积累和掌握,纳税评估过程中要进行大量的指标测算、资料比对等定量、定性分析,没有数据资料,纳税评估就成为无源之水、无根之木。目前,纳税人报送的纳税申报数据和财务数据,不包括生产经营类信息、经营核算类信息及其他诸如登记注册类、价格类等相
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