关于房地产企业纳税筹划的分析

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1、关于房地产企业纳税筹划的分析房地产行业生产经营活动非常广泛，也非常复杂，具有所需资金大、开发建设周期长、开发经营复杂、开发建设多样性、开发产品商品性等特点，在开发经营的各个环节几乎把我国的所有税种全部包括：营业税、企业所得税、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税务等等。在房产预售阶段税收预征比例为10%左右，销售不动产营业税及附加比例为预收房款的5.55%、土地增值税按照预收房款的3%预征，项目结束再清算，多退少补。企业所得税按照预售房款的1.25%预征，年底根据企业实际利润再计算缴纳。房地产行业税种较多，但是其中存在较大筹划空间的主要

2、是三大税种，即营业税、土地增值税和企业所得税。本文笔者就这三大税种的税收筹划进行逐个论述。一、营业税的税收筹划（一）可以权衡筹划的业务对房地产企业来说，营业税是一个基本税种，该税种计税依据和对应的税率都十分简单，且弹性很小。对房地产企业来说，也没有什么可享受的税收优惠。目前，可以权衡筹划的业务有下面的几点。1．在房地产销售收入中包含装修成本的补偿房地产销售时，公司先和购买者签订商品房销售合同，该合同金额中仅包含毛坯房的价值，其余的装饰价值再另签一份装修合同。商品房销售合同适用5%的营业税税率，装饰装修业务属于营业税建筑业税目，装修合同适用3%税率。经

3、此操作方式，装修对应的房产销售价格部分少交2%营业税，并且还不用再按房地产销售收入计征土地增值税。在实际操作中，房地产开发企业可以设立一家装饰装修公司，专门为住户进行装修业务，这样就可以使房地产开发收入分散，结果是降低了营业税税负。2．销售开发产品时的代收费用由于开发经营的需要，房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用。总结一下，这些代收的费用大体可分为三类：第一类：住房专项维修基金。该项基金是房地产项目普遍发生的业务，国家税务总局专门发文明确指出（国税发[2004]69号）不征营业税，由此也可以推断，该代收基金也不用交土

4、地增值税和企业所得税。第二类：代收的政府基金项目，如房屋交易费、办证费、水电增容费等。对于该类基金，营业税暂行条例规定如果同时符合三个条件：（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政，不计征营业税。第三类：代某些企业部门收取的费用，如有线电视的初装费、X络宽带初装费、电缆初装费、煤气管安装费等。对该类代收费用，根据营业税暂行条例规定，一律视同营业税价外费用，计征营业税。（二）营业税纳税分析方案一：如果建

5、设方供材，则施工方应按施工劳务金额加开发项目耗用的原材料金额之和缴纳营业税。例如开发项目成本60000万元，其中原材料价值30000万，建筑业劳务价值30000万元，则施工方应按60000×3%=1800万元缴纳营业税。方案二：如果某些原材料由施工方供应，假设供应金额为10000万元，剩余的原材料20000万仍由建设方供应。根据营业税暂行条例第七条规定：纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（1）提供建筑业劳务的同

6、时销售自产货物的行为；（2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。所以，施工方则会出现以下纳税情况：应纳营业税：（20000+30000）×3%=1500万；应纳增值税(假设施工方为一般纳税人，且所供应材料增值税税负为2%):应纳增值税：10000÷1.17×0.02=171万元。第二种方案节税129万元。当然，该筹划方案存在几个前提应考虑：（1）适用该混合销售政策的原材料应为施工方的自产货物，根据国家税务总局《关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知》（国税发[2002]117号）规定具体为:①金属结构件:包括活动

7、板房、钢结构房、钢结构产品、金属X架等产品；②铝合金门窗；③玻璃幕墙；④机器设备、电子通讯设备；（2）施工方用于工程的自产货物的增值税税负是否小于3%（即构成工程实体的货物价值适用的营业税税率）；（3）施工方单位应独立于房地产开发公司，否则谈不上建设方供材和施工方供材的区别，更谈不上方案的选择问题。二、土地增值税的税收筹划土地增值税是房地产开发企业特有的税种，该税种以开发项目的增值额为计税依据，按四级超率累进税率计算征收，分别为30%、40%、50%、60%。同时，该税种各细节的相关政策较多，且有较多的税收优惠，因此应对开发项目各个环节和流程细致分析

8、、平衡，以达到税收成本最优化。（一）拆迁补偿方式对土地增值税的影响开发项目如果出让的土地是“生地”，企业可能