关于房地产企业纳税筹划探究

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1、关于房地产企业纳税筹划探究摘要：在1995年，国家税务部门就已经发布了相关房地产企业纳税的规定和措施，对于房地产企业纳税筹划的定义，应该是指房地产企业为达到减轻企业稅收负担，以及合理利用税法条款来进行合法避税的行为。目前，我国的税收相关法律还不够健全，政府制定的税收制度没有起到足够的引导作用，所以房地产企业的税负还是很高的。所以，研究我国房地产企业的纳税筹划是具有很重要的现实意义的。本文便是从房地产企业纳税筹划的基本概述说起，结合其内外部经济环境的变化，以及房地产企业纳税筹划的重要性，来探讨关于房地产企业纳税筹划的相关技

2、术方法，使房地产企业达到合理避税的目的，减轻税收负担，引领企业走向良性的发展道路。关键词：房地产企业纳税筹划税种优惠政策开发一、概述房地产企业纳税筹划对于房地产企业纳税筹划的定义，它是指房地产企业为了减轻企业的税收负担，根据相关稅收法律条例的漏洞，来进行合理的避税。房地产企业可以根据国家发布的各个税种规定的差别之中，找到企业纳税筹划的机会和空间。二、房地产企业纳税筹划的可行性由于我国房地产企业有很重的税收负担，政府的税收制度也没有做到很好的引导，法律政策也存在其缺陷，而且，房地产企业纳税筹划是不违背相关法律法规的，所以房

3、地产企业的纳税筹划就变得具有可行性。三、房地产企业纳税筹划的必要性（一）纳税种类多，税收负担重我们都知道，房地产企业是有很大的投资金额的，而且经营周期也比较长，开发成本也很高。除此之外，房地产开发商从取得土地、开发房地产、经营以及销售等各个环节都会牵扯到缴纳税收的问题。房地产的建设环节，需要缴纳耕地占用税、营业税以及作为营业税的附加税一一城市维护建设税；在房产使用环节中，营业税会因房产的租赁而有所变化；房产的交易环节中，此时的营业税主要在不动产的销售过程中征收，同时还需要缴纳城市维护建设稅，单位及个人转让建筑以及其附着物

4、、国有土地使用权的时候，所取得的增值税，另外还有印花税等等。房地产企业的税种的税率一般为，土地增值税：三级超税率累进稅率的30%至60%；企业所得税：25%；营业稅：5%等等。（二）有相关的房地产企业税收优惠政策在房地产繁多的税种中，国家都有相关的优惠政策，所以这对进行房地产企业税收筹划提供了很多政策支持，如果房地产企业能做好这方面的纳税筹划，必定可以为企业税收减轻很多负担，提高自身企业的竞争力，为企业今后的可持续发展打下基础，同时，在某种程度上，也能够为实现国家的宏观调控发挥经济杠杆的作用，这也是国家和企业的一种“双赢

5、”O四、房地产企业对主要税种的一些纳税筹划（一）营业税我们都知道，营业税的税基是来自销售收入的，所以，改变销售模式是对营业税纳稅的一种很好的筹划。比如：1、先成立物业公司在房地产销售房屋的时候，通常会代替收取一些费用，比如有：水电初装费、物业费、设置配套费等等。如果在房地产销售房屋之前，先成立一个物业公司，由新成立的物业公司来收取这一部分费用，这样以来，这些代收的费用就不是属于房地产企业的相关价外费了，也就不需要再缴纳营业稅了。2、进行收入分散在销售一些精装修房屋时，把销售合同在合理的范围内拆散为装修合同和房屋出租合同两

6、个，让另设的装修公司来签订装修合同。用这种方法进行纳税规划时，要综合考虑装修公司自己实际承担的税收。（二）土地增值税2006年，国税发的87号文件已经实施，原来的预征制度已经转变成了严格的清算制，所以做好土地增值税的纳税筹划是房地产开发企业的重点。具体有以下方法：1、利用稅收政策房地产企业若是根据政府发布的相关优惠政策，权衡增值额等增加带来的收益以及放弃起征点的优惠而增加的税负，来选择适当的开发方案，这样就能避免因增值率高于起征点所造成的税负增大。2、财务管理房地产企业应当明确财务管理的内容，为降低房地产企业的生产经营成

7、本而做好企业的精细化财务管理，一方面，可以使企业的生产经营过程得到优化，降低了企业的生产成本，从而减少了财务的支出。另外一方面，这样也能降低房地产企业生产经营的成本，可让经济增益实现最大化。精细化管理企业财务，需要密切的与企业其他各部门有效联系，财务人员也要广泛参与和监督企业生产经营中的各个环节，保证财务信息的有效性、及时性和准确性，根据企业的自身情况进行财务管理，让企业的财务管理优势得到充分的发挥。3、采用代建方式可以采用代建的方式，来实施一些代建工程，企业收取一定的劳务费，这种方法不仅不用缴纳代垫资金，而且只是对劳务

8、费营业税的征收只按照建筑业3%的税率。这种代建行为，房地产企业有关资产的产权并没有发生转移，所以不需要计征土地增值税。4、合作建房房地产企业拥有土地使用权，可以找合作方合股，用货币资金，成立合营企业，来达到合作建房的目的。房屋建成后，双方可以采用风险共担并且利润共享的合作分配方式，此种情况，这种共担风险以无形资产投入