xx银行个人住房贷款逾期风险问题

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1、XX银行个人住房贷款逾期风险问题第三章XX银行成都分行个人住房贷款的逾期风险问题和原因分析3.1XX银行成都分行的发展历程及个人住房按揭贷款发展概述3.1.1XX银行成都分行的发展历程XX银行是1992年8月经中国人民银行批准设立、1993年1月开业、1999年在上海证券交易所挂牌上市的股份制商业银行，总行设在上海。XX银行成都分行是XX银行在西南地区设立的一级分行，成立于2002年。十年以来，各项业务得到了快速的发展，主要经营指标领先于区域同类股份制银行水平。截止2010年末，分行总存款余额708亿元，其中一般性存款余额647亿元，储蓄存款余额67

2、亿元；总贷款余额457亿元，资产质量良好；当年实现利润12.37亿元，人均利润300万元。存、贷款规模和利润总额均居区域同类股份制银行之首。3.1.2XX银行成都分行个人住房按揭贷款发展概述自2003年XX银行成都分行发放XX公馆的第一笔住房按揭贷款至2010年末，XX银行成都分行的个人住房贷款余额已突破30亿元，占总贷款余额6.56%，户数12000余户，涉及楼盘67个，2010年按揭贷款利息收益达到1.5亿元，在成都市行业内排名第九。2003年至2007年，每年住房贷款按揭余额较上年上涨130%以上，即使是受到08年汶川地震影响，2008年也较上

3、年上涨13.16%。2003年成都分行住房按揭贷款余额仅有1.2亿元，8年间增长了25倍，增速超过了成都分行对房地产开发贷款的投放，2007年以来，个人住房按揭贷款占整个个人贷款比重高达90%以上。成都分行在近十年的时间大力发展个人住房按揭贷款业务，是由于此业务本身具有的优势。从收益的角度看，个人住房按揭贷款有以下三方面的优势：1.直接利润较高一是住房贷款期限长，利息收入较多。个人住房贷款期限较长，成都分行平19均发放贷款期限为17年。在较长的还款期限下，住房贷款客户的全部还款利息金额与全部借款本金金额相近，贷款利息收入水平较高。二是提前还款，实际长

4、期利率短期贷款。经统计，因提前还款因素，成都分行个人住房贷款的实际存续期限约在7至8年。其中近27%的住房贷款，申请贷款期限在5年以上但实际客户在5年以内即结清贷款。因住房贷款有前期还款时每期还款金额中的利息归还部分远大于本金归还部分的特点，且贷款按复利计算，提前还款将产生至少115个BP（7.05%-6.9%）的利差，按复利计算所增加的利息收入则大为可观。三是当年降息，住房贷款利率次年下调。目前我们预期利率呈下降通道。而个人住房贷款如遇利率调整，根据合同约定一般在次年1月1日后方执行调整后的利率。因此在利率下行通道时期，在基准利率下调后贷款实际利率

5、并未立即下调，成都分行在当年将仍按调整前较高的利率收取利息。2.综合收益较高住宅房产仍是目前国内居民最具价值的家庭资产，特别是首套住房的贷款客户，其以最值钱的资产与成都行发生业务关系后，成都分行如能锁定其资产，争取成为客户主结算银行账户，可沉淀客户的主要结算存款资金。3.联动效应明显一是带动公司业务。一手住房贷款发放后，按揭贷款作为开发商的销售回款进入公司结算账户。在目前市场形势下，按揭资金多以封闭式账户形式留存成都分行，可有效增加成都分行的公司类存款。二是带动其他业务。住房贷款可联动其他业务，增加成都分行贷款再销售、理财、基金保险等中间业务的长期交

6、叉销售机会，增加中间业务收费等。基于个人住房按揭贷款的以上优势，多年以来，成都分行都大力发展此项业务，然而，在高速发展的同时，XX银行成都分行住房按揭贷款管理上的问题也在日益显露：首先，缺乏有效的职能权限制度。开业之初为迅速获得高额收益采用的住房按揭贷款审贷不分离等违规操作依然存在；其次，作为现代化股份制商业银行，商业化经营机制尚未完善，贷后风险监控制度流于形式，内部稽核审计如客户提前还款的时点小于下档央行基准利率，提前还款利差将跨档计算，如放款后3年提前还款，利差为40个BP（0.4%=7.05%-6.65%）不健全，不具备相对独立性；还有就是实行

7、客户经理制，贷款资产质量由经办的客户经理承担主要责任，而严格的效益考核机制让客户经理片面追求高利润高回报，忽略住房按揭贷款中存在的风险隐患；最后，银行高管权力过于集中，对开发贷款项目审批享有最终决定权，凭借主管判断和从业经验进行审批，随意性太大，而开发贷款的选择失误会直接影响到按揭贷款逾期的产生。2007年，XX花园项目由于开发商挪用按揭贷款资金投资土地储备，未按协议要求将资金用于项目建设，直接造成了该项目烂尾，同时导致该项目按揭贷款客户集中逾期违约。2008年，XX城按揭贷款项目，由于开发商采用诈骗的方式一房多卖，该楼盘产权办理停滞，该项目再次出现

8、按揭贷款客户集中违约。基于以上风险问题的出现，XX银行成都分行为改变风险管理薄弱的现状，在2010年，第一次