个人住房贷款的风险控制问题

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1、个人住房贷款的风险控制问题王娅信息管理与工程学院2009210751摘要：个人住房贷款业务以其风险低、业务范围广、经营收入稳定的特点正日益受到我国各大商业银行的青睐。但是随着个人住房贷款业务的快速发展，业务规模的不断扩大，个人住房贷款业务的风险也不断的出现，如何认识并防范个人住房贷款业务的风险对各大商业银行来说显得越来越重要。本文主要从个人住房贷款的概念及个人住房贷款风险管理的意义方面进行研究，对我国商业银行个人住房贷款风险的现状进行阐述，并提出了相应的解决对策。关键字：个人住房贷款风险对策一、现阶段我国住房贷款风险显

2、现(一)我国住房贷款占比偏高，住房贷款风险显现我国个人住房贷款余额2003年突破1万亿元，2006年突破2万亿元，2008年一季度超过2.7万亿元。以住房贷款为主的房地产贷款占商业银行各项贷款的比例约为30%，加上房产抵押的其他贷款，据估计房地产价格的波动已影响到银行近一半的信贷资产安全。房价在经历前几年的过快增长之后，目前处于回落阶段，住房贷款的风险显现。如果房价出现下跌，房地产市场风险就会很快蔓延到银行业领域，直接危及金融系统的稳定，危及经济的稳定发展。（二）人民币升值，外资大量流入，“热钱”给住房市场增添了安全隐

3、患由于对人民币持续升值的预期、对股市楼市的投机动机等因素，很大一部分国际短期游资大量流入我国房地产业，具有流动量大、流动线路复杂、危害大、高投机性和高风险性等特点。“热钱”在房价涨高之后卖出房产，资金可能大规模出逃，对我国的房地产市场造成一定冲击。（三）银行个人住房贷款产品设计、业务流程控制和风险计量监控方面聚集了一定的风险银行在贷款产品设计方面，在房价处于上升阶段，往往过度开展住房金融业务，存在高估抵押物价值，低估了个人住房贷款产品本身存在的风险和个人住房贷款衍生产品引起的风险。如按最新市场价格重新估价进行的加按业务

4、、转按业务。房贷发放与风险暴露存在3-6年的时滞，而目前住房贷款正步入违约高风险期。部分商业银行在业务流程控制和风险计量监控计量方面存在内部制度不够完善，具体表现在：贷款前对借款人的资质审查流于形式，没有充分调查了解个人的信息、资产等情况，没有深入了解开发商的经营情况，对客户筛选不严格，对物业价值的评估不合理，忽略市场风险，计量不尽科学；贷款中审查不严格，内部越权审批或没有严格执行规章制度；贷款后没有进行必要的跟踪，对开发商、个人的信息掌握滞后，从而没有及时发现信贷资产的不安全因素。（四）来自房产开发商及个人住房贷款借

5、款人的风险进一步加大在银根紧缩、整治房地产市场的宏观经济环境下，房产商的资金链更加紧张，来自开发商的信用风险加大。少数开发商通过假按揭、假首付、假房价等手段将风险转嫁于商业银行，具体表现在虚构一些购房者、签订虚假商品房买卖合同、伪造虚假购房发票、伪造购房者收入证明、伪造首付款证明、住房出现烂尾楼、住房质量存在严重缺陷等多种形式，使银行资金受到损失。在房价波动的情况下，来自个人住房贷款借款人信用风险加大，主要包括个人的道德风险和财务状况恶化带来的风险，如出现理性违约、个人财务收支恶化如失业、工作变化、岗位变化、婚姻情况变

6、化而出现的被迫违约。一旦房价下跌到商业银行处置房产的收益难以抵补信贷资产的损失时，个人住房贷款的风险就会大规模爆发出来，这在美国次贷危机中得到了充分的演绎。目前我国一些城市由于出现房价下跌，部分商业银行住房贷款逾期率有所上升，值得引起有关各方的警惕，并采取措施，履行责任，维护金融安全。二、个人住房贷款的风险表现形式(一）交易相对方的风险主要是指来自开发商和借款人的风险。就开发商而言，个人住房贷款以开发商开发的房产作为抵押物，由于开发商营运、资金方面的问题，将会影响到工程的进度和质量，甚至形成烂尾楼。由此不但会使得银行的

7、第二还款来源缩水，而且可能导致购房人不满而拒绝继续支付借款本息。借款人的风险主要是违约风险，即借款人违约而导致银行无法到期收回贷款本息。一般而言，借款人的还款意愿和还款能力是影响合同履行的重要因素，一旦出现经济波动、收入下降的情况，必然会对借款人及时履行合同产生影响。更重要的是，我国尚未建立起完善的个人信用制度，银行等金融机构在获取借款人相关信息的过程中往往处于被动地位，难以对借款人的长期履约能力作出全面准确的跟踪评估，进而无法采取针对性的补救措施，势必增大银行的贷款风险。如重庆市长寿区近年来先后有“远君明都”、“泊景

8、湾”等楼盘出现开发商因缺后续资金，将一房几卖及卷款潜跳情况，导致购房者无法按时接房，引起购房上访、建筑工人拦断公路等社会不稳定现象。此外，“假按揭”也是来自交易相对方的主要风险源。所谓假按揭，是指借款人或开发商以购置个人住房贷款的名义，通过不正当手段套取银行信贷资金用于非住房交易的行为。比如，房地产开发商通过虚构借款人、制作各种虚