下步庙旧改报告2010-7-1

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1、福田下步庙旧改项目可行性研究报告第2页共21页2010-7-1目录一、项目概况……………………………………1－4二、投资环境…………………………………4－6三、规划设计……………………………………7－8四、经营管理…………………………………8－13五、项目技术经济分析………………………13－19六、资金筹措方案……………………………19七、项目经济效益评价……………………19－20八、项目运作方式……………………………20九、结论………………………………………20十、建议………………………………………21附件：1、周边

2、楼盘概况调查表…………………………22参考法规：1、深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）……………………………………………23-292、深圳市城市更新办法………………………30-393、城市房屋拆迁管理条例……………………39-454、广州市建设工程2009年参考造价……………455、广东省城镇国有土地基准地价表（2006）…46一、项目概况：1、项目名称和地址项目名称：福田下步庙北区旧改项目地址：位于深圳市福田区华强南路下步庙，该地块四面临街，南临发强路，西靠华强南路，北接南园路，东面是华发南路。向靠近华强

3、北商业区，步行5分钟可以到达地铁一号线华强路站。向南距离滨河大道5分钟路程，距离皇岗口岸、罗湖口岸和福田口岸都是只有15分钟的车程。该地块周边人流量大，交通便利，商业气氛十分浓厚。第46页共46页2、项目现状：本项目下步庙北区占地面积约为50000平方米，现有建筑面积78000平方米，有31栋7层高面积在90~110平米的多层建筑，总户数是920户。该地块北侧为烟酒批发、西侧为建材临时性的铺面，故暂不考虑商业铺位的还迁。该项目于1981年竣工，距今已经有将近20年的时间，符合深圳市政府2010年出台的《城市更新单元规划

4、制定计划申报指引》中的“旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元”的规定。现首先需要进行前期的业主意见征集工作，明确统一项目更新改造的申报主体，按照政府规定进行申报立项等工作，现场尚未具备开工条件。第46页共46页3、规划建设规模与功能下步庙北区规划改造土地面积约为50000平方米，根据该地块目前的状况和政府对该区域规划的相关规定，初步设计建高档商住综合楼，容积率有望提高为5.0，规划总建筑面积为250000平方米；楼高为33层，8栋塔楼，1～3层为商业裙楼50000平方米；4～33层为住宅2

5、00000平方米；地下配套车库为10000平方米。4、项目可行性报告的结论本项目总销售收入为484,080万元，总投资为232,876.5万元（详见下表），自有资金为60,000万元，向银行借贷60,000万元，预售房收入在建设经营期用于投资为112,876.5万元。税后总利润为251,203.55万元，税后利润率为109％，该收益率超出了行业的基准收益率8％，因此该经营方案可行。第46页共46页总成本构成表项目金额（万元）备注拆迁费用19517.23未含按1：1.2面积补偿给原住户房屋的价值205920万元补地价费用

6、49395.44容积率提高后需补偿的费用工程建造费用89276.5开发费用17081.76营业税费57605.52合计232,876.45一、投资环境1、区域环境：“十一五”期间及到2020年，深圳经济社会发展的战略目标是：建设亚太地区有重要影响的国际高科技城市、国际物流枢纽城市、国际金融贸易和会展中心、国际文化信息交流中心和国际旅游城市，用15年左右的时间，在率先基本实现社会主义现代化的基础上，把深圳建设成为重要的区域性国际化城市。第26届大运会将于2011年在深圳举行，地铁2号线华强北站将于2011年开通，广深高铁

7、将于2010年底开通，“特区内外一体化方案”已经获得国务院批准，这些利好消息将进一步推动深圳市经济的发展，特别是对深圳市房价的持续稳定发展有着强大的支持作用。本项目所在的福田第46页共46页区是深圳市委、市政府所在地，是深圳市重点开发和建设的中心城区，福田也将成为深圳市的行政、文化、信息、国际展览和商务中心。本项目紧靠华强北商业区，华强北商业区平均日客流量逾50万人次，是深圳市最旺的商业中心之一，被誉为深圳的“南京路”。华强北商圈以华强北路为中心轴线，向振华路、振兴路、振中路及华发北路辐射，成一个“井”字结构，经营范围

8、包括电子产品、服装、鞋帽、皮具、珠宝首饰、钟表眼镜、音响、餐饮、家居用品等，涉及现代商业的各行各业，形成一个多元化格局的现代商业区域中心。交通条件：本项目距离地铁1号线和2号线只有5分钟步行路程，距离福田汽车站和罗湖车站和皇岗口岸均只有15分钟左右的车程，距离深南大道和滨河路只有5分钟步行路程，有67、K204、K113/67等多