园岭旧改项目市场分析报告

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1、谨呈：中信华南（集团）深圳有限公司中信园岭旧改项目市场分析报告世联地产2010年5月目录第一部分项目本体分析及初步研判4一、项目分析41.1项目所在区域41.2项目用地范围与地块现状51.3项目四至61.4项目交通71.5项目地块优劣势小结7第二部分项目市场研究8一、深圳宏观市场分析81.1深圳一级市场分析81.1.1一级市场现状分析81.1.2深圳旧改供应趋势与分析91.2深圳二级市场分析121.2.1二级市场现状分析141.2.2二级市场未来供应与发展趋势151.3深圳三级市场分析151.4深圳宏观市场小结15二、区域市场研究152.1福田区一级市场分析152.

2、1.1福田区一级市场现状分析162.1.2福田区旧改供应趋势与分析162.2福田区二级市场分析182.2.1福田区二级市场现状分析192.2.2福田区二级市场未来供应与发展趋势192.3福田区三级市场分析192.4福田区域市场小结19三、关内高容积率高端市场研究193.1关内高容积率高端项目板块分布及未来发展趋势19四、项目市场小结19第三部分项目定位27一、项目SWOT分析27二、项目属性定位27三、项目客户定位28四、项目战略及品牌意义28第四部分项目估算28中信园岭旧改项目立项分析报告第一部分项目本体分析及初步研判一、项目分析1.1项目所在区域项目位于深圳市福

3、田区，区域具体范围为：笋岗路、红岭路、红荔路和上步中路所围合的城市用地。该片区是深圳市的传统中心区段。八卦岭笔架山公园华强北荔枝公园东门笋岗周边主要片区及商业区：八卦岭：深圳第一批大型工业区，行业涵盖包装印刷行业、服装布料批发行业、建筑装饰材料批发、汽车配件批发、文具批发以及餐饮娱乐行业等。华强北：多业种、多业态、综合功能齐全的商业集合体。汇集了电子、电器、通讯、钟表配套、服装、百货、金饰、银行证券、保险、房地产、酒楼宾馆等几十个行业。东门：是深圳人气最旺的传统商业旺区。笋岗：深圳品牌家装商场最多、经营面积最大、品种最齐全的家居片区。荔枝公园：位于园岭片区南侧，占地

4、面积28.8公顷。笔架山公园：位于深圳市中心北侧，毗邻福田中心区，面积146公顷。小结：园岭片区处位于罗湖中心区和福田中心区中轴线上，临近华强北与东门两大商圈，南接荔枝公园，北通八卦岭。区位优势极为优越，城市资源价值显著。1.2项目用地范围与地块现状用地范围：项目用地占地面积共22万平米，如上图所示，分为ABCD四个地块：地块面积(㎡)容积率A1155771.5B330151.5C275591.5D443231.5总计220474地块分布较为零散，东西跨度较大。地块现状：园岭新村共有楼盘100余栋，多为微利房，有少量商品房单位。小区多数楼盘都为上世纪80年代开发，学

5、校、商业、医疗卫生、邮政等配套设施齐全，形成了一个完善的自成体系的社区。深圳实验工交二幼基建幼儿园园岭小学二分部园岭小学一分部红岭中学园岭小学区域内主要学校：学校占地面积（㎡）总建筑面积（㎡）教学班等级园岭小学239832407079广东省一级学校园岭小学一分部园岭小学二分部红岭中学园岭初中部广东省一级学校基建幼儿园4770402010深圳市一级幼儿园深圳实验工交二幼320029007广东省一级幼儿园小结：1、区域内配套设施齐全，教育资源尤为丰富；2、包括卓越地产、京基地产在内的其他房地产开发商正谋求进驻园岭，参与拆迁改造，有利于提升该片区物业整体形象和档次，推进整

6、个园岭片区的开发；3、地块分割，周边未纳入拆迁的老旧建筑或对旧改项目有不利影响。1.3项目交通外部交通：项目周围交通便利，经由外围笋岗西路、红岭路、红荔路、上步中路四条城市主干道，可达深圳各个区域。笋岗西路上步中路红岭路通心岭红岭红荔路修建中的深圳地铁3号线一期工程起自红岭站，经罗湖到达龙岗，计划于2010年10月建成通车。二期工程则将向西连接福田。1.4限制情况内部交通：片区内，经由园岭中路、园岭入街、园岭东路、园岭四街四个主要出入口可到达笋岗西路、红岭路、红荔路、上步中路。以东西向的园岭四街、园岭八街和南北向的园岭中路和园岭东路垂直相交形成“十”字形路网，构成本

7、片区内部主要路网骨架。路网分两级：小区路为东西向的园岭四街、园岭八街，南北向的园岭中路、园岭东路、园岭三街，道路红线宽度为15米；其余道路均为组团路，道路红线宽度为7米。小结：1、区域外部交通极其便利，四条城市主干道通达深圳各区域，城市公交、地铁线路交错；2、区域内交通路网发达。1.5限制条件项目为深圳传统居住区，区内物业产权复杂，拆迁难度较大1.6项目地块优劣势小结地块优势小结：n地块区位：深圳传统中心地段n地块规模：22万占地，关内少有规模大盘n地块条件：地块方正，中西跨度较大n地块环境：区域内教育资源丰富n地块交通：地块周边公交、地铁线路发达，交通便捷；地