房地产企业资本运营战略研究——以万科为例

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1、房地产企业资本运营战略研究——以万科为例1．1概述1．1．1房地产业概念第一章中国房地产业发展现状房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。1．1．2房地产业在国民经济中的作用房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。由于房地

2、产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：1．可以为国民经济的发展提供罩要的物质条件；2．可以改善人们的居住和生活条件；3．可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；4．通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；5．可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；6．可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；7．有利于产业结构的合理调整；8．有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；9．有利于吸引外资，加速经济建设：10．可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步

3、发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康的发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业(市场)持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。1．1．3房地产业的快速发展及原因我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下

4、，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。目前全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70％。2000年以来，我国房地产投资一’直占GDP5％以上的份额，2006年、2007年更是连续两年超过10％。并且，房地产业的产业链长，关联度大，对相关的建材、钢铁、水泥、家居等60多个行业有着很强的拉动作用，关系到整个经济的发展状况。同时，从目前的政府财政收入来看，根据国土资源部公报数据，2004年一2006年，全

5、国土地出让金分别为5894亿元、5505亿元、7677亿元，2007年1月一11月为9130亿元，占全国财政收入的比重接近20％，卖地已经成为地方财政收入的重要源泉。加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费，两者合计约占财政收入的27％，若考虑相关建材、建筑等行业，贡献的收入就更大了。房地产业己上升到支柱产业的地位。如果房价崩盘，可能会使房市丧失进一步发展的基础，并引发我国的金融危机和社会动荡。房地产业保持快速增长的原因有：1．国家财力的增加，整体经济发展的增长，为房地产业，特别是为住房消费、解决群众的住房问题、改善群众的居住条件提供

6、了根本的基础和支撑力：2．住房分配货币化改革的落实，为房地产的发展起着重要的推动作用；3．随着人均GDP超过800美元这一社会发展新阶段的到来，汽车消费增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出现新的吸引力和亮点；4．随着城市化进程的加快和小城镇的改造，包括绿化隔离带的建设，也为房地产的发展和扩大需求提供了条件；5．从发展房地产业和鼓励促进住房消费出发，二、三级市场的政策、土地政策适当进行了调整为房地产的增长助力：6．加入WTO和启动奥运以及上海申博成功，对房地产业的发展，也会起很大的促进作用，提供了发展空间。1．2房地产业发展历程1978年之前的二十多年中

7、，我国几乎没有房地产市场，没有房地产业，只有建筑业。1978—1991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。1992年下半年至1993年上半年，我国许多地区骤然掀起了房地产热潮，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，在部分地区，主要是海南、广西北海，房地产开发出现过热，形成了较严重的房地产泡沫。1994年继续1993年下半年的宏观调控。1995—1997年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策。但从1

8、996年开始，经济已南短缺转变为相对过剩，产品卖不出