中国房地产市场分析及优化对策.doc

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1、___________________________________________________________________________________________中国房地产市场分析及优化对策产业过度集中容易形成垄断，从而导致反竞争效应，损害社会的净经济福利，因此，政府部门的产业组织政策就是鼓励或者刺激企业进入以制止垄断现象的发生，并制定一系列的政策，以抑制大型企业成为垄断企业。中国房地产的价格一直居高不下，甚至出现持续上扬的情况，那么，政府是否应该采取措施刺激潜在进入者的进入呢？　　　　一、中国房地产市场结构分析　　　　近

2、20年来，房地产业取得了令人瞩目的成就，房地产业日益显现出国民经济支柱产业的风范。但相对于国外成熟的房地产业，我国房地产业无论在技术上还是管理上，都还处于起步、成长阶段，虽然房地产业从业人数和企业众多，但真正素质高、竞争力强的企业并不多。　　1.中国房地产业市场集中度分析　　测量产业市场集中度的方法有很多，最常用的是产业集中度指数CRn。市场集中度(concentrationratios)是指各行业中若干最大的企业产销量占行业总产销量的百分比，是刻画产业市场结构性状和大企业市场控制力的一个概念。一般而言，集中度越高，市场支配力量越大，竞争程度

3、越低。　　2004年中国共有房地产企业5.9万家，然而，全国前300家最大的房地产企业的市场占有率不足25%，也就是说CR300<25%。然而，在香港房地产市场中，前九家房地产集团(新鸿基、和黄、新世界等)占据的市场份额达到80%，主宰了香港房地产市场的运行和发展。可见，我国房地产业还没有形成规模效应，更谈不上垄断了。　　2.中国房地产业规模经济分析6______________________________________________________________________________________________

4、_______________________________________________________________________________________　　集中度指标主要反映的是产业内企业规模的不均衡程度，要了解中国房地产业的绝对规模水平，还需对其规模经济水平作进一步的分析。按照经济学界普遍的观点，规模经济指生产产量增加导致企业成本的递减和收益的增大。一般表现为“长期平均成本下降”，即长期平均成本曲线呈下降趋势，下降的最低点即为企业生产的“最小有效规模(minimumefficientscale，即MES)”。　　由于房

5、地产企业的特殊性，其规模经济规律并不表现为规模越大、收益越高，即MES很难有个确切的数字。中国地产龙头企业深圳万科集团，2004年的资产总额和市值分别为155亿元和82.9亿元，但是与国外大公司却相差几十倍，仅香港新鸿基地产当年的市值就达到千亿美元。而且，尽管每年开竣工面积绝对值看似很大(2004年全国房地产开发投资总额达13158.25亿元、销售面积、房地产竣工面积、新开工面积分别为3.82亿平方米、4.25亿平方米和6.04亿平方米)，但单个房地产企业的绝对规模并不大。　　对于年轻的中国房地产业来说，整个产业运行远远没有实现“帕累托最优”

6、(ParetoEfficiency)。有些企业利用政策漏洞和各种违规手段获取暴利，使得越来越多的企业进入以争夺高利率为诱惑的竞争。稀缺的土地、有限的资金、匮乏的高素质人力资源被数万家房地产企业分摊，分割了这些稀缺资源之间本应形成的整合效应，阻碍了整个产业的良性运行。相当一部分的资源浪费在过度竞争的游戏中，造成中国房地产企业“小舢板”与境外“巨鳄”的对比，中国房地产业并没有在激烈的竞争中形成规模经济。加入WTO加快了中国融入全球经济一体化的进程，同时越来越多的境外资本逐渐涌入中国房地产业，这些将充分演绎资本强大的支配力量，对中国的房地产业并不是

7、个利好消息。　　3.中国房地产业产品差异化分析6_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________　　产品的差别化是指产业内相互竞争的企业生产的同类产品，由于在商品的物理性能、销售服务、信息提供、消费者偏好等方面存在着差异，导致产品间不

8、完全替代关系的状况。在市场经济中，企业参与市场竞争实际上是生产同类产品企业之间的产品竞争，竞争的关键在于产品的差异性。差异性的存在，决定着有些企业能够赢得消费者的偏