浅谈中国房地产市场分析及优化

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1、浅谈中国房地产市场分析及优化　　严厉的调控之下，中国房地产再次陷入了短暂的迷茫和观望中。中国房地产最终去向何方？　　一、中国房地产市场结构分析　　近20年来，房地产业取得了令人瞩目的成就，房地产业日益显现出国民经济支柱产业的风范。但相对于国外成熟的房地产业，我国房地产业无论在技术上还是管理上，都还处于起步、成长阶段，虽然房地产业从业人数和企业众多，但真正素质高、竞争力强的企业并不多。　　1.中国房地产市场集中度分析　　测量产业市场集中度的方法有很多，最常用的是产业集中度指数CRn。市场集中度(concentratio

2、nratios)是指各行业中若干最大的企业产销量占行业总产销量的百分比，是刻画产业市场结构性状和大企业市场控制力的一个概念。一般而言，集中度越高，市场支配力量越大，竞争程度越低。　　2004年中国共有房地产企业5.9万家，然而，全国前300家最大的房地产企业的市场占有率不足25%，也就是说CR300<25%。然而，在香港中国房地产市场中，前九家房地产集团(新鸿基、和黄、新世界等)占据的市场份额达到80%，主宰了香港中国房地产市场的运行和发展。可见，我国房地产业还没有形成规模效应，更谈不上垄断了。　　2.中国房地

3、产市场规模经济分析　　集中度指标主要反映的是产业内企业规模的不均衡程度，要了解中国房地产市场的绝对规模水平，还需对其规模经济水平作进一步的分析。按照经济学界普遍的观点，规模经济指生产产量增加导致企业成本的递减和收益的增大。一般表现为“长期平均成本下降”，即长期平均成本曲线呈下降趋势，下降的最低点即为企业生产的“最小有效规模(minimumefficientscale，即MES)”。　　由于房地产企业的特殊性，其规模经济规律并不表现为规模越大、收益越高，即MES很难有个确切的数字。中国地产龙头企业深圳万科集团，2004

4、年的资产总额和市值分别为155亿元和82.9亿元，但是与国外大公司却相差几十倍，仅香港新鸿基地产当年的市值就达到千亿美元。而且，尽管每年开竣工面积绝对值看似很大(2004年全国房地产开发投资总额达13158.25亿元、销售面积、房地产竣工面积、新开工面积分别为3.82亿平方米、4.25亿平方米和6.04亿平方米)，但单个房地产企业的绝对规模并不大。　　对于年轻的中国房地产市场来说，整个产业运行远远没有实现“帕累托最优”(ParetoEfficiency)。有些企业利用政策漏洞和各种违规手段获取暴利，使得越来越多的企业

5、进入以争夺高利率为诱惑的竞争。稀缺的土地、有限的资金、匮乏的高素质人力资源被数万家房地产企业分摊，分割了这些稀缺资源之间本应形成的整合效应，阻碍了整个产业的良性运行。相当一部分的资源浪费在过度竞争的游戏中，造成中国房地产企业“小舢板”与境外“巨鳄”的对比，中国房地产市场并没有在激烈的竞争中形成规模经济。加入WTO加快了中国融入全球经济一体化的进程，同时越来越多的境外资本逐渐涌入中国房地产市场，这些将充分演绎资本强大的支配力量，对中国的房地产业并不是个利好消息。　　3.中国房地产市场产品差异化分析　　产品的差别化是指产

6、业内相互竞争的企业生产的同类产品，由于在商品的物理性能、销售服务、信息提供、消费者偏好等方面存在着差异，导致产品间不完全替代关系的状况。在市场经济中，企业参与市场竞争实际上是生产同类产品企业之间的产品竞争，竞争的关键在于产品的差异性。差异性的存在，决定着有些企业能够赢得消费者的偏好、拥有较大的市场份额和市场占有率，同时也提高该产业的市场集中度水平。房地产产品的差异性主要表现在户型、工程质量、物业管理、体验经济和其他公共服务以及价格行为等方面。但随着房地产企业经营手段和方式的更新以及信息的高速传播，越来越多的开发商选择

7、了几乎相同的合作单位；竞争对手们倾向于选择同一个优秀设计师，同一个好的营销策划公司，同一个建筑承包商，甚至同一个物业管理公司等等。在产品形式流于同质化的今天，房地产产品(楼盘)之间的差异渐渐地模糊化，仅存的差异可能就是开发商本身的品牌了。　　二、我国房地产业过度进入成因探析　　在对中国房地产市场的市场进行分析时，不能不分析企业过度进入的原因。综合考虑经济社会发展现状，笔者认为以下几点值得考虑：　　1.旺盛的市场需求　　建国后一二十年的时间里，人民收入低下，生活没有充分保障，吃、穿是人民生活中最重要的事情，供需矛盾非常

8、突出，短缺经济是各行各业的通病。随着经济的发展，“住”开始成为人们关注的焦点。自1998年以来，由于住房制度的改革、利率的多次调整和消费观念的更新，人民群众对商品房等房地产产品的需求急剧增长。同时加入WTO后加快了外国资本的进入以及外国公民成为我国潜在消费者的步伐。凡此种种，构成了庞大的需求，刺激着供给成倍增加。　　2.非理性的预期利润率　　利