中国房地产市场分析及优化对策论文

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1、中国房地产市场分析及优化对策论文.freelinimumefficientscale，即MES)”。由于房地产企业的特殊性，其规模经济规律并不表现为规模越大、收益越高，即MES很难有个确切的数字。中国地产龙头企业深圳万科集团，2004年的资产总额和市值分别为155亿元和82.9亿元，但是与国外大公司却相差几十倍，仅香港新鸿基地产当年的市值就达到千亿美元。而且，尽管每年开竣工面积绝对值看似很大(2004年全国房地产开发投资总额达13158.25亿元、销售面积、房地产竣工面积、新开工面积分别为3.82亿平方米、4.25亿平方米和6.04亿平方米)，但单个房地产企业的绝对规模并不大。对于年轻的中国

2、房地产业来说，整个产业运行远远没有实现“帕累托最优”(ParetoEfficiency)。有些企业利用政策漏洞和各种违规手段获取暴利，使得越来越多的企业进入以争夺高利率为诱惑的竞争。稀缺的土地、有限的资金、匮乏的高素质人力资源被数万家房地产企业分摊，分割了这些稀缺资源之间本应形成的整合效应，阻碍了整个产业的良性运行。相当一部分的资源浪费在过度竞争的游戏中，造成中国房地产企业“小舢板”与境外“巨鳄”的对比，中国房地产业并没有在激烈的竞争中形成规模经济。加入ason)和贝恩(Bain)等人在理论上构建了市场结构(Structure)、企业行为(Conduct)和市场绩效(Performance)

3、分析框架，简称S-C-P范式。这里利用该范式分析房地产业的发展。1.提高进入壁垒进入壁垒是影响市场结构的重要变量。政府适度提高进入壁垒，可以有效抑制过多企业蜂拥而至，实现克拉克(Clark)的“有效竞争”(Workablepetition)。例如，当前房地产业预售门槛的提高，使企业不能再依靠预售款周转资金，房地产企业必须具有一定的资本实力才能进入房地产业。政府可以提高房地产企业的最低注册资本额、加强建筑质量审核、鼓励企业间合作联合等方式来提高进入壁垒。房地产企业的强强联手亦会使社会优质资源得到集中和整合，避免在过度竞争中资源的浪费和损失，实现企业的规模经营。2.完善资本市场资本市场的不健全，

4、严重阻碍了优质房地产企业做大做强。房地产业是资金密集型行业，充足的资金是开发优秀产品的前提保证。然而由于中国房地产企业的规模一直偏小，资金实力有限，抑制了优质企业的成长。2000年房地产企业上市禁令的破除，给房地产业的发展带来了福音，南京“栖霞建设”作为禁令解除后第一家上市房地产公司，募得资金数亿元，为该公司的发展提供了强有力的资金保障。除上市外，像投资基金等融资渠道也应该尽早完善，以支持中国房地产业的良性发展。3.引导企业从价格竞争转向非价格竞争企业的竞争包括价格竞争和非价格竞争。在当前的房地产市场中，价格与企业品牌、户型创新、楼盘质量、营销策划以及物业管理等各层次的竞争齐头并进，共同成就

5、房地产业的竞争格局。房地产企业由于产品的特殊性，在买方市场的今天，越来越多的消费者在购买住房时已经将眼光投向企业品牌，据统计，房地产产品的销售30%以上是因为消费者看中其品牌。所以，有人说中国房地产业的竞争已经跨入了品牌竞争的时代。同时，越来越多的消费者在购买住房时将物业管理放在重要位置。所以，在竞争日益激烈的房地产市场上，物业管理水平的提高是占领市场的必备工具。当然，有效减少成本，降低售价也是占领市场的重要砝码。4.避免重复建设，实现资源优化配置产业生产力的利用，可以避免重复建设对于资源的浪费。优化的市场结构基础和理性的企业行为，在产业政策的指导下将充分发挥生产力的作用。房地产业的良性发展

6、，不仅有利于自身竞争实力的提高，而且将带动相关产业的同步成长。据世界银行计算，房地产业的带动系数是1.7～2.2，所以，房地产市场绩效的提高不仅推动房地产业自身的发展，而且有利于其他产业的发展。通过以上行业分析以及理论推演表明，中国房地产市场的基本结构特征是过度竞争以及较低的集中度和规模不经济，面对全球经济一体化的背景，房地产业需要进行产业的整合和市场结构的优化，必须适度提高进入壁垒，鼓励强强联合，完善资本市场以及放开捆绑房地产企业发展的手脚，促进房地产业的理性竞争，通过优质的产品和物业管理服务，以客户为中心的产品创新，最终促进产业竞争力的提高。