中国房地产市场分析.doc

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1、中国房地产市场分析班级：11级工管2班姓名：杨靖华学号：1165137105日期：2013.12.29指导老师：徐伟摘要：虽然近年房地产业发展迅速，并在一定条件下改善了人们的住房状况，为国民经济的发展做出了不小的贡献，但与之而来的高房价确饱受人们诟病。房价暴涨，房地产市场混乱已经严重影响了人民的正常生活和国民经济的健康发展。本文分析了我国当前的房地产现状、其自身的特殊性、非均衡性，以及影响当前我国房价的一些重要因素，并对上述问题提出了一些解决措施仅供借鉴。关键词：房地产市场、政府调控、房价上涨一、当前我国房地产业的现状分析（一）我国房地产行业近年的发展1999年至今，我

2、国的房地产业经过改革进入商品化住房阶段。从1999年开始，城市的住房发生了巨大的变化，老百姓的购房积极性迅速提高，由于房屋的新建速度难以满足人们迅速增长的巨大需求，再加上人为的炒作，住房几个迅速攀升，尤其是2009年后房价的飞跃式增长，高价房越来越给老百姓带来了巨大的经济负担，甚至造成了一家倾其三代人也只能够满足首付，还要背负几十年的银行贷款才能卖一套住房的局面，以致于出现了“地王”“房奴”这些新名词，以上种种现象五一严重影响居民的正常生活和国民经济的健康发展。（二）房地产的开发投资规模呈现加大趋势土地市场与销售市场的有效供给共同进步，关键来源于房地产产业的搭建和挂钩，

3、没有房地产业开发商的待开发，自然也就谈不上销售市场的运营。据部分可靠数据表明，房地产开发投资已经纳入固定资产投资的非常关键的组成模块，而且占据的空间及地位逐渐扩大，时刻影响和推动着国家经济的发展脉络。从2000年至今，若将国内房地产开发投资总额统计起来与固定投资总额进行对比的话，惊奇地发现，房地产开发投资提升速度明显高于固定资产投资增长速度，且占全社会固定资产投资的比重也在不断加大，这一点显得越来越明显。（三）房地产与资本市场的关系更加紧密我国房地产已经有十几年的发展历程，历经过营销时代与产品时代，如今正向资本经营时代跨越，尤其是中国房地产已有十多年的发展历程，表现出资

4、本经营模式最为突出。房地产属于资本密集型产业，是我国国民经济发展的支柱性产业，资本化的演变趋势和程度已经作为衡量房地产产业成熟的主要标准。以往十多年，因为我国对于房地产金融的管理及规划政策尚未完善和成熟，加之房地产行业运营的特殊性，造成大部分房地产开发商市场处于资金周转困难的情况。从另一角度分析，许多金融行业很难融入到房地产行列之中，出现了房地产市场路线与资本行业相脱节，然而银行作为房地产融资渠道的组成部分，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前这种资本市场与中国房地产市场紧密接触，将会把中国房地产市场带入资本经营的时代。二、房地产业自身的特殊性分析（一）房地产业与居

5、民的基本需求密切相关-10-住房是居民的基本需求，无论房价的收入比如何，居民都有买房需求，尤其是我国当前城镇化发展迅速，大量人口涌入城市，自然会带来巨大的刚性住房需求，然而相对于低收入的情况下，我国大多数居民面临着较高的房价（并且仍在不停地上涨，据有关数据表明，近年北上广房价普遍上涨超过20%，远远超过人们的工资上涨水平）。从而，在目前这样一个特殊的经济发展时期，一边是高涨的房价，另一边是居民迫切的住房需求，这就决定了商品房不同于一般的商品，而是一种特殊的商品。（一）房地产业与金融业密切相关正如上面分析到的房地产业的投资周期长并且需要大量的人才，是一种资金密集型企业。如

6、房地产面临着盖昂的土地成本、建造材料和政府税费、营销成本和管理费用等，这就决定了房地产企业需要大量的资金。单凭房地产开发商的资金根本不能满足这样巨大的资金需求，绝大部分房地产开发商都会与金融机构建立信贷关系，已获得资金上的支持。虽然房地产业也会有风险，但房地产业相对于其他行业来说已是高回报率低风险的行业，银行等金融机构也乐于把资金贷给房地产企业。据有关数据统计表明，在房地产开发项目总投资中，有大约35%需要通过银行贷款融通资金，在商品房地产市场中，有超过70%的个人通过按揭贷款的方式购买住房。同事数据还显示，1997年全国房地产个人贷款余额不到200亿，2001年底，全

7、国房地产个人贷款达到了6600多亿元，是1997年的35倍。而到了2012年，全国主要金融机构上半年的个人住房贷款余额就达到了6.9万亿元，是1997年年底的363倍。由此可见一斑。（二）房地产业具有较强的地域性房地产业包括房产业和地产业，而地域实体自身的不可移动性就导致了房地产业具有较强的地域性。这一地域性特征使房地产业的资金不能像普通商品市场上的资金那样自由流动，进而给房地产业的健康发展造成消极的影响。当获得产权的房地产开发商既不开发土地，又不出让产权给需要土地的房地产开发商，这会使土地的不到合理的利用，导致效率损失，严重阻碍房地产业