抵押权与租赁权竞合问题分析及风险防控建议

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1、抵押权与租赁权竞合问题分析及风险防控建议　　　　农村信用社在办理抵押贷款过程中，经常遇到抵押物租赁的情形，如果借款到期后债务人不履行还款义务，那么实现抵押权时，已经租赁的抵押物将会对抵押物的拍卖或者变卖产生怎样的影响？本文结合东光县联社在处理此类问题上的实际情况，重点阐述抵押权与租赁权同时存在，当两者发生冲突时，哪个权利效力优先的问题。与大家共同学习。　　一、抵押权的含义及特征　　抵押权是一种担保物权，其根本目的在于确保债务得到清偿、债权能够顺利实现，所追求的是抵押物的交换价值，并不要求转移抵押物的占有。《物权法》第一百七十九条规定：为担保债务的履行，债务人或

2、者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。对于我们农村信用社来说，借款人或者第三人是抵押人，农村信用社是抵押权人。　　二、租赁权的含义及特征　　所谓租赁权，是指承租人依据租赁合同所取得的权利，即承租人依租赁合同约定方法对租赁物使用、收益的权利。租赁权追求的是抵押物的使用价值，租赁权属于债权。其特征主要有：　　（一）“买卖不破租赁”。我国《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的

3、，不影响租赁合同的效力”之规定，说明了我国从立法角度上对租赁权的对抗效力予以确认，明确了“买卖不破租赁”。“买卖不破租赁”是租赁权优先于一般债权的对抗效力。租赁关系存续期间，承租人对于买卖、抵押取得租赁物所有权或者其他物权第三人，仍可主张其租赁权，即原租赁合同对该第三人继续有效。　　（二）承租人的优先购买权。所谓承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条

4、件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”同时我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”说明从立法角度上确认了房屋承租人的优先购买权。　　（三）租赁权的持续性。我国《合同法》第214条明确规定了租赁期不得超过20年，期限更新时也不得超过20年。第215条规定，租赁期限六个月以上的，应采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁，第236条的规定上，即：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同

5、继续有效，但租赁期限为不定期。”无论为哪种情况不定期租赁，当事人可以随时解除合同。　　三、抵押权与租赁权并存的两种情形　　《物权法》第190规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”对此我们可以按以下两种情形来分析：　　（一）先租赁后抵押，租赁权优于抵押权。　　抵押人抵押已租赁的标的物的，不影响抵押物上既存的租赁关系，承租人的权利优先于抵押权。抵押人出租租赁物时，抵押物的租赁对抵押人的权利不发生影响。基于上述规定，目的在于保护承租人的利益，防止出租人故意通过抵押权来终止

6、租赁关系或者剥夺承租人的优先购买权。抵押人在已出租的财产上设定抵押权时，抵押权人知道或者应当知道租赁权对抵押权的影响，以及抵押物上存在租赁权的事实，并自愿接受了这一事实，理所当然应承担由此造成的法律后果。同样，在实现抵押权时，根据“买卖不破租赁”的规则，只要租赁合同尚未到期，取得抵押物的第三人只能取得附有租赁权的所有权，承租人仍然可以向第三人主张租赁权。　　（二）先抵押后租赁，抵押权优于租赁权。我国在不动产抵押方面采取的是登记成立主义，在抵押方面采取登记对抗主义，因此，无论动产还是不动产抵押，只要登记便能产生对抗善意第三人之效力。具体来说：以已登记的抵押财产出

7、租的，不适用“买卖不破租赁”的规则。理由是：1、在实现抵押权时，买受人可能因标的物上负担租赁权而不愿意高价购买，致使其卖得价款不足以清偿担保债权的，则抵押权人应当有权要求解除租赁关系。2、根据前手权利优先于后手权利的原则，先设定的抵押权完全可以对抗后成立的租赁权。3、已登记的抵押财产设定租赁权时，因其抵押权已经公示，取得了公信力，承租人知道或应当知道租赁财产上存在抵押权的事实，并自愿地接受和承担了因抵押权实现而使租赁权终止的风险。4、《担保法司法解释》第66条对此也作了规定，即“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已

8、抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知