中国式房地产调控的症结与出路论文

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1、中国式房地产调控的症结与出路论文房地产政策兼顾着多重目标，诸如：经济增长、民生保障、财政收入、金融稳定、经济活力、城镇化推进、城乡社会治理等等。但这些目标并非总是激励相容的，在某一特定的时间点上彼此可能存在冲突。在笔者看来，房地产调控的效果和问题都不宜被过分夸大－－“调控”本来就是针对周期性波动所采取的临时措施，而中国房地产市场存在的问题则是结构性的。本文认为，要解决房地产市场的问题，根本之策不在于调控，而在于开启新一轮住房体制改革..毕业，加强供给侧市场建设。关键词：供给侧市场，经济背景，“中国式调控”，住宅价格纵观过去十年，中国房地产市场有着“中国式调控”的鲜明印记。本文认为，要解

2、决房地产市场的问题，根本之策不在于调控，而在于开启新一轮住房体制改革，加强供给侧市场建设。最近十年以来的中国房地产市场价格走势大致可以划分为四个周期。一、十年房价四轮周期以具有代表性的“70个大中城市新建住宅价格指数”为例，这四个周期的起止时间分别为：第一轮：2006年到2009年初。其中，2006年到2008年6月金融危机爆发之前为上行周期，金融危机爆发之后到2009年2月为下行周期。第二轮：2009年3月到2012年5月。其中，2009年3月到2011年9月为上行周期，2011年10月到2012年5月为下行周期。第三轮：2012年6月到2015年4月。其中，2012年6月到2014

3、年4月为上行周期，2014年5月到2015年4月为下行周期。第四轮：2015年5月之后开始新一轮上行周期，到2016年9月尚未结束。尽管不同城市、不同类型房屋价格上涨与下跌的具体起止时点和波动幅度有所差异。但整体来看，近十年以来中国房地产市场的价格走势具有如下三个特点：第一，趋势性上涨，周期性波动。从趋势上来看，房价在过去十年中是持续上涨的。如果以2006年1月为基期，将全国70个大中城市新建住宅价格指数的值设定为100，到2016年9月，该指数达到162.4。根据“中国典型城市住房同质价格指数”，北京（楼盘）、上海（楼盘）、深圳（楼盘）等一线城市的房价在过去十年间更是上涨了3倍以上。

4、围绕趋势性上涨这一大方向，房价在局部时间呈现出周期性波动性，有时上涨速度更快，有时则出现下跌。第二，上行周期长，下行周期短。从过去十年的情况来看，前三轮房价周期的下行时段都不足一年；而上行时段则持续的要长得多，例如第二轮上行周期为两年半，第三轮上行周期也将近两年。第三，从普涨、普跌到分化，总量矛盾向结构性矛盾转化。在2015年之前，一、二、三线城市的房价走势基本上是一致的，上行周期同时上涨，下行周期同时下跌，尽管涨跌幅度有所不同。而在2015年之后，这一情况发生了明显改变：北京、上海、深圳等一线城市的房价上涨周期不仅领先于二、三线城市开始，而且上涨速度也远远超出二、三线城市。二线城市内

5、部的房价走势也出现了分化。另外，在一些四线城市及县城，房价甚至出现了下降。二、房价背后的制度和经济背景与一般商品或服务市场不同，政府在房地产市场中发挥着更大的作用。因而，要理解房价周期和房地产调控的逻辑，必须首先理解四方面制度背景和经济背景：其一，城镇住房制度改革启动以来，我国房地产市场经历了从无到有、从小到大的发展过程。这期间，中国的房地产市场尚不健全，处在不断完善的过程之中。换句话说，过去十年，中国房地产市场既是一个不断壮大的“发展中的市场”，同时又是一个不断改革完善的“转轨中的市场”。其二，我国实行有别于其他国家的较为独特的土地制度。根据宪法及相关法律，我国城市土地属于国家所有；

6、农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。但即便是集体土地，村集体也只拥有不完全产权－－除了兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡村公共设施和公益事业建设等特殊事项之外，集体土地必须先被国家征收转化为国有土地之后，才能用作建设用地。这就意味着，政府是建设用地市场上具有垄断地位的供给方。其三，财税体制改革。1994年实行的分税制改革深刻影响着此后二十多年的中央、地方关系以及地方间横向竞争关系。分税制改革之后，地方政府的原有财政收入来源弱化，寻求新财源的激励大大增强。与此同时产生了两个机会：一是，同期开始的城镇住房体制改革激活了住房需求；二是，二十世纪九十年代后的招商引资

7、热以及各地与之相伴随的工业园区建设热潮。这两者之间既有差别，又有相互关联之处。提供住宅建设用地能获得短期收益，但无法获得长期持续的国内生产总值（GDP）和税收；提供工业建设用地可以持续性获得GDP和税收，但在地方政府间激烈的横向竞争之下，短期内不仅回报有限，而且还需要地方政府支出大量的基础设施建设成本。因为企业可以用脚投票，而在户籍制度下，人口和家庭的流动则受到较大限制；经过权衡取舍，最后各地政府都采取了如下的策略：一方面，通过招拍挂等市场化方