第十一章城市用地分类及其适用性评价

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1、第十一章城市用地分类及其适用性评价第一节城市用地概述第二节城市用地适用性评价第三节城市用地的分类与用地构成第一节城市用地概述一、城市用地概述（一）城市用地的概念城市用地：是城市规划区范围内赋以一定用途与功能的土地的统称。是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的土地。既包括已经建设利用的土地和规划区范围内尚待开发建设的土地，还包括非建设用地。如农林田、山地、水面所占的土地。按照国家有关规定，城市用地一般包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿化用地、水域、特殊用地和

2、其他用地等。特殊用地：是指军事设施、涉外、宗教、监教、墓地等用地。特殊用地可分为5种：①军事设施用地指专门用于军事目的的设施用地，包括军事指挥机关和营房等用地；②使(领)馆用地指外国政府及国际组织驻华使(领)馆、办事处等用地；③宗教用地指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地；④监教场所用地指监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等用地；⑤墓葬地指陵园、墓地、殡葬场所及附属设施用地。(二)城市用地的属性1、自然属性其存在是自然的，具有不可移动性，既有明确的空间定向性，还有耐久性，不可能生长或毁灭。每块土地各

3、具有相对的地理优势或劣势，并且各所具有的土壤和地貌特征。2、社会属性权利表征：土地属于一定拥有土地的社会权力。经济表征：土地的经济价值已不是表现土壤的肥脊程度，而是更多的表现在土地在城市的特定环境与地点所产生的地点价值，以及土地利用本身经济潜力的差别。另外通过人为地对土地进行开发，可以提高土地的可利用性，也提高了土地的经济性。法律表征：有一定法律约束及保障，经立法程序而得到法律的认可和支持。在商品经济条件下，土地是一项资产，有一定法律约束及保障。(三)城市用地的价值1、使用价值在土地上进行各种城市建设工程，通过人为加工

4、，可以创造出各种不同的活动场所，而具有使用价值。土地的地形、地貌、地质等影响土地的使用价值。2、经济价值当土地作为商品或者某方面权利的有偿转移而进入市场，就显示出它的经济价值。这种价值转化以地价、租金或费用为其表现形式。因地质、位置不同，影响土地的经济价值。(四)城市用地的区别行政区划——按国家行政建制等有关法律规定的城市行政区划系列。如：市区、郊区、市、区、县、乡、镇、街道等。用途区划——按城市规划所确定的土地利用的功能与性质，对土地作出的划分。如：工业用地、绿化用地等。房地产权属区划——由房产或地产所有权作出的权属

5、土地划分。如国有土地、集体所有制土地等。地价区划——以地价形式体现土地的划分。（五）城市用地的归属与管理城市用地的归属城市用地的管理二、城市用地适用性评价（一）城市与自然环境1.自然环境与城市的相互影响自然条件影响城市选址。如交通城市、港口城市、石油城市自然条件影响城市发展。如黄河边的开封自然条件影响城市空间形态与结构。如兰州的峡谷带型城市然条件影响城市的“个性”。如苏州与天津2.生态失衡的效应城市无节制发展。城市改变了土地自燃形态。如植被破坏、土壤硬化、水土流失等城市改变了“局部气候”。如热岛效应城市改变了水文条件。

6、如河道变更、地下水污染等大量抽取地下水，引起城市地面下沉改变自然地形与地表构造(二)自然环境条件分析在城市规划与建设中，自然环境的作用与影响是作为一项条件而存在并给予考虑的，通常称之为自然环境条件或简称为自然条件。资料的勘查自然条件有物理的、化学的、生物的等；包括地质、水文、气候、地形、植被，以及地上地下的自然资源等。按规划阶段的需要进行整理分析和研究资料的收集同样的自然要素对于不同城市的影响并不相同。有些自然要素的影响需从更多的区域范围来评价其利弊。各种自然要素之间，有着相互作用的影响。1、地质条件(1)建筑地基自然

7、地基的构造和土层的堆积情况不一样，地基的承载力则也就不同。自然地基的构成是土与石，其承载力各不相同，了解地基承载力情况，对城市用地选择和建设项目分布以及施工经济性影响极大。地基承载力——地耐力:指地基单位面积上容许承受的荷重，在此荷重下，地基不会发生大的变形和破坏。影响地基承载力大小的因素：地下水、地下水浸泡则降低承载力，可以用排水方式给以改变；地下为可溶性岩石，承载力低，将导致建筑物塌陷，不宜修建。（2）滑坡与崩塌滑坡与崩塌均为物理地质现象。是由于斜坡上大量滑坡体在风化作用、地下水、人为原因，特别是受重力的作用，沿一

8、定的滑动面向下滑动而造成的，常发生于山区或丘陵地带。崩塌成因主要是由山坡岩层或土层的层面相对滑动，造成山坡失去稳定而塌落。当岩体倾斜、裂缝比较发育，要注意不要过分开挖。滑坡崩塌间断流水在地表冲刷所形成的沟槽。冲沟切割地面，使用地支离破碎，影响用地使用，分活动性冲沟及稳定性冲沟。类型：活动性冲沟——即冲沟还在继续发展。规划时不能利用