第11章 城市用地分类及其适用性评价

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1、第11章城市用地分类及其适用性评价一、城市用地概述二、城市用地适用性评价三、城市用地的分类与用地构成一、城市用地概述1、城市用地的概念城市用地是城市规划区范围内赋以一定用途与功能的土地的统称，是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的空间。通常所说的城市用地，既是指已经建设利用的土地，也包括已列入城市规划区域范围内尚待开发建设的土地。2、城市用地的属性（1）自然属性：（不可移动性、耐久性和不可再生性等）（2）社会属性：（依附于拥有地权的社会权力）（3）经济属性：通过人类社会活动而体现出的经济价值；（4）法律属性：土地权益及其转让等，通过法律保障。3、城市用地的价

2、值（1）使用价值：可用作城市活动场所，由于区位、地质等差异影响使用价值；（2）交换价值：可作为商品进入市场，具体表现为地价、租金或费用等，2009年全国土地出让价16000亿元，约占全国地方财政收入的一半，土地的经济产出在城市发展中起着非常重要的作用。4、城市用地区划1）定义根据不同目的和使用方式，将城市用地划分成不同的范围或区块，以表达一定用途、权属、性质、或量值。2）类型①行政区划：确定城市各行政单位（如市区、郊区、市、区、县、乡、镇等）的界限和性质；②用途区划：按照所确定的土地利用功能和性质，对土地用途进行划分，如工业用地、绿化用地等；③权属区划：对地产

3、或房产的所有权所做的区划，如国有土地、集体土地和地籍区划等；④地价区划：根据土地的区位、环境、性状等因素、确定土地的价值，作为进入市场进行交换的依据。2009年广州市工业用途基准地价图2009年广州市商业用途基准地价图2009年广州市居住用途基准地价图5、城市用地的归属与管理（1）城市用地的归属《中华人民共和国土地管理法》规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和农民集体所有制”；“城市市区的土地属国家所有”。（2）城市用地的管理“国务院土地管理部门统一负责全国土地的管理和监督工作”，设置县级以上的土地管理机构，行使管理职能。在城市建设用地管

4、理方面，通过土地利用总体规划和城市总体规划相衔接，通过城市规划管理、城市土地管理相协调的过程，合理有效地利用城市土地，推进城市的建设和发展。城市用地适用性评价是对土地的自然环境，按照生态系统需求、城市规划与建设的需要，进行土地使用的功能和工程的适宜程度、以及城市建设的经济性与可行性的评估。二、城市用地适用性评价二、城市用地适用性评价（一）城市与自然环境（二）自然环境条件分析（三）城市用地适用性评定（四）城市用地的选择人类是自然界的组成部分,城市是人类改造自然的结果1、城市区位与自然环境（选择自然环境阻力最小的地方，保障城市的发展与营运）2、人类构筑的人工环境与

5、所处的自然环境交互作用形成城市环境形态。城市环境的作用:积极作用——人类生活环境中有了大幅度改善消极作用——城市内部问题很多，对整个自然环境的破坏作用很大城市规划的作用——充分发挥城市的积极因素，尽量抑制消极因素（一）城市与自然环境自然条件影响城市选址商业城市多在水陆交通干线上大运河沿线、尼罗河沿线军事要塞多选择易于攻守地形雅典、北京工业城市多靠近矿产资源产地唐山、阳泉，克拉玛依、大庆自然条件制约城市规模和形态水对北方地区或土地资源对山区城市的制约地形地貌对城市形态的制约兰州、江南水乡山区城市的道路系统自然条件的改变影响城市的衰落丝绸之路的兴衰影响敦煌、嘉峪关

6、陇海铁路影响沿线大运河的兴衰矿产资源的发现和枯竭3、自然环境条件对城市生成与发展的影响远去的城市—玉门4、城市对自然环境的反作用用地结构变化，地面植被被破坏北京西山的森林元明清被砍伐，风沙很大城市能量释放，形成“热岛效应”大城市的“热岛效应”超量开采地下水，引起地面沉降上海、天津、太原的地面沉降，城市污染，影响全球生态环境废气、污水、固体废弃物、噪音电磁波城市发展，影响自然资源的开发利用城区下面的煤矿不能开采（二）自然环境条件分析在城市规划与建设中，自然环境的作用与影响是作为一项基础条件而存在并给予考虑的。影响城市规划与建设的自然条件是多方面的，这些要素以不同

7、的程度，不同的方式和从不同的范围对城市产生着影响。自然环境条件对城市规划和建设的影响分析，还须要考虑下列情况：1）由于地域的差异，自然条件相殊，同样的自然要素对于不同城市的影响并不相同；2）有些自然要素的影响，须要超越所在的局部地域，从更大的区域范围来评价其利弊；3）各种自然环境要素之间，有的有着相互制约或抵消的关系，有的则相互配合加剧了某种作用。1、地质条件（1）建筑地基重点在城市用地选择和工程建设有关的工程地质分析1、地表物质组成2、地质构造特征类别承载力（t/m2）类别承载力（t/m2）碎石（中密）40-70细砂（很湿）（中密）12-16角砾（中密）30

8、-50大孔土15-25粘土（固态）25