业主共有权行使主体研究

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1、业主共有权行使主体研究业主共有权行使主体研究一种团体主义视角下的法经济学分析进路【摘要】以《中华人民共和国物权法》为中心的相关立法，以共有方式确立了业主对于公共物业财产的物权。但是，源于罗马法的共有制度本质为个体主义法律，而业主间在共有权的行使过程中形成的是团体关系。以个体主义为视角而设计的调整业主共有权关系的法律使得业主共有权的行使效率低下。针对业主间的团体关系，立法理念应当从个体主义转向团体主义。效率是团体主义法的终极目标，针对业主共有部分具有区域性公共物品特质，业主共有权行使主体的业主团体主体化是效

2、率目标下的最优选择。在业主团体主体化实现过程中，立法应当明确业主团体的内涵、确立业主团体的主体资格、赋予业主团体以适度强制手段。从实践来看，业主团体的主体化选择经得起实践的检验，可以解决现实中出现的问题。【关键词】业主共有权；个体主义；团体主义；区域性公共物品；业主团体；论文下载【写作年份】2013年【正文】近代以来，随着结社自由原则的确立、资源的日益稀缺以及经济规模化的发展，各种类型的团体在商事、劳工、住宅、社会福利等领域扮演着日益重要的角色。针对团体中的财产关系，大陆法系各国运用共有制度加以调整。但共

3、有制度以共有人个体为权利义务的归属主体，在人数众多的团体中，在就共有部分的内外部民事活动中，产生了交易成本过高、共有部分管理效率低下、共有人责任风险过大等各种问题。这反映了出大陆法系物权制度在调整团体性财产关系时具有先天性的不足，以大陆法系的所有权理论去分析所有的财产权关系，所有权失灵现象时有发生。[1]作为大陆法系物权制度基础的罗马法是应简单商品经济而生的。为确保物的流通性，保证权利人对于物的全面支配力，罗马法奉行绝对所有权观念，以个人主义为其理念。作为重要物权制度之一的共有制度同样秉持个人主义理念，共

4、有人对共有物的随时分割请求权的制度设计就是著例。尽管《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）确认了业主对于区分所有建筑中共有部分的物权，但在业主人数众多的区分所有建筑中，以业主个人作为共有部分权利义务归属主体的做法，不符合实践的需要，导致共有部分的运用、管理效率低下，最终影响业主的生活和合法权益。这亟须我们在理论上进行深入分析，在立法上进行完善。一、问题及其成因：效率低下与制度失灵、价值偏差《物权法》第70条是对建筑物区分所有权的定义，规定业主就专有部分以外的共有部分享有共有权。然而，实践中业主共有

5、权的行使中存在诸多问题，导致了区分所有建筑中共有部分运用、管理上的失灵，并最终损害了业主的利益。（一）问题归纳：业主共有权的行使效率低下1.业主对共有部分义务的履行情况不容乐观。物业费的缴纳，是业主就共有部分承担的主要义务，但目前物业费拖欠现象较为普遍。[2]尽管物业公司可以分别起诉拖欠物业费的业主，但这种方法成本高、效率低。不仅如此，当某些业主拖欠物业费时，其他业主还往往袖手旁观，甚至竞相效仿，物业公司一旦被迫撤离小区，损害的却是全体业主的利益。[3]此外，实践中物业继受人拒绝缴纳原业主拖欠的物业费的现

6、象也很常见。对此，有学者认为，积欠的物业费属于原业主对于物业公司的债务，不随区分所有权之移转而移转。[4]也有学者认为，继受人在继受前有义务查询原业主的物业费缴纳情况，如果物业已经转入继受人名下，物业公司又不能向其主张的话，物业费就更难追缴，因此应突破债权与物权的僵硬区分，从公平的角度出发，承认继受人缴纳原业主所拖欠物业费的义务。[5]2.业主对于共有部分的权利成为一纸空文。实践中众多业主一盘散沙和搭便车的现状，使得共有部分的利用存在两方面的困难：一是无人真正过问共有部分的管理，开发商、物业公司对之侵占甚

7、至以其敛财的情况较为严重；二是共有部分名义上归属于众多业主，第三人难以就之进行交易，从而无法实现效益的最大化；而在共有部分遭受侵害时，有权提起诉讼的主体也难以确定，在司法实践中产生了诸多争议。[6]3.业主对于共有部分的连带债权债务难以实现。按照《物权法》第102条的规定，不动产共有人对于共有物的债权债务对外原则上承担连带之债。具体到区分所有建筑中，业主就共有部分的收益、费用对于第三人享有并承担连带债权债务。据此逻辑，单个业主对共有部分的利用人享有收益返还请求权，同时也负有向他人承担共有部分的费用及致他人

8、损害的赔偿的责任。这样的规定显然不具有可操作性，难以实现。一方面，单个业主就共有部分收益提起的诉讼请求通常得不到法院的支持[7]；另一方面，让单个业主对共有部分的债务对外承担全部责任又难以为普通民众所接受。综上，《物权法》规定业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，并尽其所能列举了共有部分的范围，确实尊重了业主为共有部分支付了对价的事实、维护了业主的财产权益。然而，依共有制度的内涵及意旨，在就共有部分的运用、管理与第三人形成的