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1、论商铺业主的专有权及其行使研究案例原告张某等834人与被告李某等43人均为A商厦的业主。该商厦共有业主1344人,分别拥有商厦内1344个商铺。2002年1月25日,A商厦正式开业经营。2004年10月24日,A商厦的业主召开首届代表大会,由每个楼层推选业主代表参加,并有公证机关现场监督。大会通过了《业主委员会章程》和《业主公约》(以下简称《章程》和《公约》)并按照法定程序进行了备案。《章程》第7条规定了业主投票权的计算规则:票权分配按建筑面积计算,100平方米以上的每100平方米一票;100平方米以下
2、的有房屋所有权证的每证一票。《章程》第11条规定:业主代表大会作出修改业主委员会章程、业主公约、业主代表大会议事规则,选聘、变更或解聘物业管理企业,专项维修资金使用和统筹方案的决定,分担业主委员会活动经费重大事项的,必须经全体业主所持投票权2/3以上表决通过。对一般事项的决定须经业主代表大会与会业主代表1/2以上通过。第15条规定:业主代表大会的职责:……决定选聘、解聘物业管理企业和经营管理企业;……决定物业管理和经营管理诉讼的有关事宜。第19条规定:业委会应履行下列职责:……选聘物业管理企业与经营管理
3、企业,并与物业管理企业和经营管理企业订立、变更物业管理聘用合同和经营管理委托合同……。第24条规定:业委会表决经营管理有关事项,需由拥有本楼宇内所有房产权和经济利益相同的业委会委员商议通过后形成方案,提交业主代表大会表决通过。《公约》主要约定了商铺的物业及经营等问题,第3条规定:由业委会根据业主代表大会的授权,征求本楼宇内所有房产权和经济利益相同的业主意见,表决通过后以合同形式分楼宇所有权分别委托一个经营管理公司实施统一的专业化经营管理服务。业委会可以通过招标或其他方式选聘经营管理公司,并与业主代表大会
4、选定的经营管理公司订立、变更或解除委托经营管理合同。选聘的经营管理公司有权对商场经营布局进行统一设计装修,统一布局,统一经营,统一管理,统一财务核算。选聘的经营管理公司不能改变本楼宇内原有的设计建设方案。随后业委会按照《章程》和《公约》的规定向有投票权的业主发放了表决票2267张(全体业主共享有投票权2267票),业主可在表决票中选择是委托经营还是自主经营,如果逾期未返还表决票视为同意委托经营,在规定期限内业委会共收回1944张表决票,其中赞成的1738票,已经超过业主投票权数的2/3。2006年9月2
5、9日,根据部分业主的提议,《章程》和《公约》进行了部分修改,在《章程》第11条后增加:“业主委员会可根据多数业主意见,授权经营企业对整体布局进行调整、招商”。“业主委员会设立监督组。对经营管理企业的招商、财务、现场管理等进行现场监督。”在《章程》第24条后增加:“业主委员会授权所聘经营管理企业对经营布局进行统一招商,统一布局,统一经营,统一管理,统一财务结算。”将《公约》第3条中的“选聘的经营管理公司不能改变本楼宇内原有的设计建设经营方案”改为“选聘的经营管理公司不能改变本楼宇内原有的设计建设方案。”有
6、946个铺位的业主签名同意修改意见。72005年后,商厦内部经营方式问题仍没有解决,依然存在部分业主自营,2006年11月23日商厦曾经关门停业。2007年7月8日,业委会与第三人(某经营服务有限公司)签订了《委托经营管理合同》。合同内容如下:甲方某业主委员会,乙方某经营服务有限公司,鉴于某商厦1344个铺位业主中已有1188个铺位业主与乙方签订委托经营合同,占业主所持票权总数的88.39%,超过了2/3。根据《公约》第3条规定,甲乙双方签订本合同。(1)甲方代表某商厦全体业主与乙方签订本《委托经营管理
7、合同》。(2)委托乙方经营管理的内容以及业主与乙方的权利义务按1188户业主与乙方签订的《委托经营合同》执行。……(4)根据《公约》和有关法律规定,甲方的权利仅限于代表全体业主签订本合同。直到案件审理前,共有1190个铺位的业主与该经营服务有限公司签订了《委托经营合同》,将自己的铺位统一交给对方经营管理。由于被告不同意将自己的铺位交给第三人经营。于是,原告向法院起诉,请求确认《章程》和《公约》有效,并确认2007年7月8日业委会代表业主与第三人签订的《委托经营管理合同》有效。双方争议的焦点为《章程》《公
8、约》是否有效,业委会代表业主与第三人签订的《委托经营合同》对被告是否具有法律约束力。合议庭及审判委员会对此形成不同意见。一、关于商铺业主对商铺的自主经营权问题 区分所有权是随着现代住宅商品化,一幢大楼内部的所有权结构向多元化方向发展而形成的。随着工商业的发展和经济的繁荣,城市人口急剧增加,继衣食之后的居住问题日趋突出。建筑面积的增长需求和土地面积的有限性之间的矛盾,都促使建筑物不断向多层高空发展。而一栋住宅高楼常常不可能为一人所有或数人共
