论宏观调控下房地产企业发展之路

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1、论宏观调控下房地产企业发展之路摘要：文章分析了2011年影响房地产市场走势的宏观经济走势，物价变化形势、宏观调控政策的影响、保障性住房的推进等因素，在此基础上，提出了房地产企业发展的一些对策。关键词：房地产企业宏观经济限购限贷货币政策中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1004-4914（2012）10-284-03一、2011年房地产市场走势的影响因素2011年影响房地产市场走势的因素包括：宏观经济走势、物价变化形势、宏观调控政策的影响、保障性住房的推进等等。61.宏观经济走势和物价变化形势对房地产的影响。宏观经济增长回落，物价继续上涨，全

2、球经济仍处于缓慢复苏过程中，都会对房地产市场需求产生抑制作用。十一届全国人大四次会议上明确提出2011年我国国民经济和社会发展的主要预期目标为，国内生产总值增长8%左右，低于2010年水平；经济结构进一步优化，预计居民消费价格总水平涨幅为4%左右，2011年上半年物价上涨压力将会大于下半年，宏观调控将“稳物价”放在首要的位置，预示着房地产市场发展的政策环境仍将从紧，尤其是上半年的政策环境仍会很严厉，以抑制房价的过快上涨。62.保障性住房建设对投资增长和住房供给结构产生影响。“十一五”期间，保障性住房建设和棚户区改造力度不断加大，经过各地区、各部门共同努力

3、，解决1500万户的城镇低收入和中等偏下收入家庭住房困难问题。改造农村危房203.4万户。中央累计投入保障性安居工程建设资金1336亿多元。目前，已初步形成包括廉租住房、公共租赁住房等保障性住房的供应体系和通过政府主导下的各种棚户区改造，以解决城市低收入和中等偏下收入住房困难家庭的住房问题，并逐步将新就业人员和外来务工人员纳入住房保障体系。下一步我国将大规模推进保障性安居工程建设，进一步加强和改善房地产市场调控，加快构建符合国情的住房政策体系，促进早日实现“住有所居”的目标。“十二五”时期，计划新建保障性住房和棚户区改造住房3600万套，2011年要开工

4、建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，重点发展公共租赁住房。保障性安居工程协调小组已与各省、自治区、直辖市人民政府签订目标责任书。还要加快推进农村危房改造工作，“十二五”时期每年要改造农村危房150万户以上。预计2011年全年保障性住房完成投资大约为1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点。“十二五”规划期内我国要建3600万套住宅，我国房地产市场将面临巨变，其中一半的企业将面临巨大的冲击。3.限购政策和限贷政策对房地产市场的影响。“新国八条”推出之后，限购被当作主要工具，各地政府正在逐渐细化实施，全国有70个城市将实施住房限购令。与此

5、前任何一次调控不同，此次以深化“限购令”为核心的“新国八条”，彻底扑灭了房地产开发商之前仅有的一丝乐观，被称为史上最为“严厉”的宏观调控政策。限购令对房地产市场的影响是能够对购买第三套以上住房的投机者起到一定的限制作用，对异地大规模的炒房团有较大的限制作用，对异地小规模住房投机炒作者有一定的限制作用。一句话说，对上述住房投机炒作者，住房限购令短期内会有一定的作用。限购令出台后，对房地产市场的影响是立竿见影的，通过观测各类城市限购后的市场表现，各个城市的商品房成交量都有较大幅下降。4.货币政策对房地产市场的影响。2011年上半年货币政策将继续保持稳健，房地

6、产行业资金链收紧，未来将对房地产开发商是一个大考验。中国人民银行自2011年3月25日起将上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个6百分点。这是央行2011年第三次上调存款准备金率，也是2010年以来第九次上调。此次调整后，大型金融机构存款准备金率将达到20.0%的历史高位。央行连续上调存款准备金率将收紧楼市上过多的流动性。有关人士认为，此前针对楼市的两轮调控主要着眼于楼市的交易环节。第三轮调控不仅通过前所未有的限购直接抑制了过半需求，更掐紧了令楼市火爆的命脉——信贷资金。随着提高存款准备金率，银行的按揭贷款发放会更加严格，银行对利润相对比较低的首套

7、房贷款很可能还会继续收紧。目前市场上首套房已经基本恢复基准利率。一旦准备金继续上调，很可能第一套房利率上涨到1.1倍。而第二套房目前市场上已经逐渐开始出现上调超过1.1倍的现象。个别资质有问题的贷款者甚至最高已达1.5倍。连续几次的加息、准备金率提高、取消贷款利率优惠政策等货币政策的推行使目前购房成本已经显著增加，致使楼市成交量大幅下跌，进而明显影响到开发商的资金回笼。占到目前开发商总资金来源26%的定金及预收款这一块很可能因为成交量的继续萎缩而出现明显的下降。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，虽然去年许多开发商的销售回款不错，面对调控并没有出现像200

8、8年那样严重的资金链危机，但是随着房地产企业贷款难度加大，通过资本市场和信托渠道