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1、关于城镇房产开发与科学合理利用土地的思考论文.freel2的价值则提高了1.4倍。在商品房价格大幅度攀升的推动下,持有一套房产不仅是一笔数额不菲的资金储备,更为一些家庭投资其中带来莫大的商机。据统计,有13.3%的城镇居民家庭除现住房外还有一套住房,甚至有1.0%的家庭拥有2套及以上的住房,2项合计,拥有多套住房的户比例达14.3%。他们的基本居住已得到满足。之所以有越来越多的家庭能将巨大的家庭资金乐此不彼地投入其中,并成为目前部分居民家庭的重要理财渠道,关键在于人们通过住房购与卖的置换能为其带来十分丰厚的经济回报。这种投机行为在为居民增收的同
2、时,一定程度上也助长了住房开发的投资热,加剧了商品房供求关系的紧张,客观上挤占了其他社会成员改善居住条件的机会。1.3住房建设趋向大型套房从2009、2006年城镇居民家庭户均建筑面积结构变化的比较中可以看出,3年内建设的大型套房的市场投放量要远高于中小型套房。与2006年的调查结果相比,2009年60～80m2的小型套房的户比例基本没有变化,80～110m2的中型套房户却下降了6.1%,而100m2以上的大型套房户则快速提升了7.5个百分点。如此结果说明,在城镇大型套房的供求量已大幅上涨。2保护和合理利用土地资源中尚存的问题一是对互助县土地资
3、源及后备资源的县情认识不够,对保护资源、合理利用、珍惜土地的重要性认识不够1。二是法制意识比较淡薄,违法用地的现象不同程度存在。三是农村集体土地征地补偿、安置没有完全到位,农民合法土地权益保护有待进一步加强。四是参与竞买土地的客商少,引发流拍留挂。五是催缴土地出让金难度大。六是城镇开发缺乏整体协调性和科学性,致使城镇居民生活压力增大。由于在城镇快速发展的过程中,缺乏开发的整体协调性,使得城镇中道路面积率低,运输效率下降,交通事故增多;同时许多城镇建筑密度过大,居住面积狭小,公共配套设施不完善,加之在城镇房地产开发和再开发过程中缺乏足够的文化、艺
4、术、体育、娱乐设施,忽视城镇的布局艺术2。3加强房地产用地管理的措施3.1建立供应总量控制制度根据县城发展规划和市场需求情况,每年初县国土局、县发改委、县建设局对年度房地产开发用地拟定供地计划,报县政府批准后,上报省、地国土地资源主管部门备案,并将年度供地计划通过多种途径向社会公布,根据编制的年度供地计划,由国土局会同相关部门组织招拍挂出让。3.2建立土地使用权公开交易制度计划出让的土地由县国土资源局向社会公布。房地产开发用地一律实行招拍挂出让,土地交易在土地市场实行阳光化操作,从源头上防止土地批租领域腐败现象的发生3。3.3建立集体决策制度对
5、房地产开发用地,国土局在完成土地出让前期工作的基础上,拟定土地出让方案。涉及拍卖起叫价和挂牌起始价及招标底价,由相关部门集体决策,并将土地出让方案报县政府批准后向社会公告。3.4建立土地收购储备制度对县内存量建设用地,由土地部门中心统一收购和回收土地,掌握调控市场的主动权,收购的土地由政府统一储备、统一开发,按市场需求统一供应。3.5建立竣工验收制度对房地产等经营性用地工程竣工后,国土局、建设局等部门对土地使用情况进行验收。4完善房地产开发用地储备制度的对策4.1合理控制土地储备的范围和数量土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制
6、度。在地价上涨过快的时期,完全可以通过成立有形的土地交易市场,允许一些有闲置土地的企业上市交易4,这样既可以让闲置的土地尽快流动起来,增加土地供应量,也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多,会造成资金占用过多,加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定,而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素,要通过对相关历史数据进行统计分析,设计需求预测模型,进而得出最佳土地储备数量。4.2加大土地供应结构的调整力度土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的
7、更高层次的要求。在目前出现地价、房价大幅上涨的情况下,土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量,更要从市场细分的角度,适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量,化解土地市场供需失衡的矛盾5。当前对开发高档商品房,不仅要从供给源头上进行限制,还要以高地价、高税收等手段加以限制,落实经济适用房、廉租房政策,对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽,满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时,要切实规范土地行政管理行为,避免土地供应政策带来的漏洞。4.3建立健全相关配套的法律法规建立健全相关配套的法律法规,用配套的法
8、律手段解决现实中的问题,如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等,同时要严格执法,加大管理力度,使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机
