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1、关于城镇房产开发与科学合理利用土地的思考摘要分析城镇房地产现状及土地资源利用过程中存在的问题,提出加强房地产用地管理的措施和完善用地储备制度的建议,以为房产开发与土地利用的良性发展提供参考。 关键词城镇;房产开发;土地利用;可持续发展 近年来,房地产业在调整产业结构、拉动内需、扩大就业、提高人民生活水平、促进城镇化等方面起到了积极的作用。改革开放后的30年中,房地产业发展几经波动,很不稳定。特别是自2000年房地产市场回暖以来,我国房地产投资增长速度过快,房价持续上涨,出现了诸多的问题,甚至影响到经济发展和土地合理利用,已引起政府和社会的普遍关注。现结合互助县房地产业的发
2、展,就房产开发与土地保护利用阐述如下。 1城镇房地产的现状 1.1大力发展小城镇,促进协调发展 城镇化是扩大内需、实现经济可持续发展的引擎,是支撑未来中国经济高速增长的强大动力,对于刺激消费、带动民间投资、积极扩大内需具有重要的战略意义,将带动房地产、餐饮等多个行业的发展,从而对经济平稳运行产生积极的推动作用。 1.2住房升值快 按当前市场价值对现住房进行估价,2009年互助县城镇居民家庭平均每户拥有12.9万元的资产,与2006年相比,户均住房资产提高了1.6倍,每1m2的价值则提高了1.4倍。在商品房价格大幅度攀升的推动下,持有一套房产不仅是一笔数额不菲的资金储备,
3、更为一些家庭投资其中带来莫大的商机。据统计,有13.3%的城镇居民家庭除现住房外还有一套住房,甚至有1.0%的家庭拥有2套及以上的住房,2项合计,拥有多套住房的户比例达14.3%。他们的基本居住已得到满足。之所以有越来越多的家庭能将巨大的家庭资金乐此不彼地投入其中,并成为目前部分居民家庭的重要理财渠道,关键在于人们通过住房购与卖的置换能为其带来十分丰厚的经济回报。这种投机行为在为居民增收的同时,一定程度上也助长了住房开发的投资热,加剧了商品房供求关系的紧张,客观上挤占了其他社会成员改善居住条件的机会。 1.3住房建设趋向大型套房 从2009、2006年城镇居民家庭户均建筑面积
4、结构变化的比较中可以看出,3年内建设的大型套房的市场投放量要远高于中小型套房。与2006年的调查结果相比,2009年60～80m2的小型套房的户比例基本没有变化,80～110m2的中型套房户却下降了6.1%,而100m2以上的大型套房户则快速提升了7.5个百分点。如此结果说明,在城镇大型套房的供求量已大幅上涨。 2保护和合理利用土地资源中尚存的问题 一是对互助县土地资源及后备资源的县情认识不够,对保护资源、合理利用、珍惜土地的重要性认识不够[1]。二是法制意识比较淡薄,违法用地的现象不同程度存在。三是农村集体土地征地补偿、安置没有完全到位,农民合法土地权益保护有待进一步加强。
5、四是参与竞买土地的客商少,引发流拍留挂。五是催缴土地出让金难度大。六是城镇开发缺乏整体协调性和科学性,致使城镇居民生活压力增大。由于在城镇快速发展的过程中,缺乏开发的整体协调性,使得城镇中道路面积率低,运输效率下降,交通事故增多;同时许多城镇建筑密度过大,居住面积狭小,公共配套设施不完善,加之在城镇房地产开发和再开发过程中缺乏足够的文化、艺术、体育、娱乐设施,忽视城镇的布局艺术[2]。 3加强房地产用地管理的措施 3.1建立供应总量控制制度 根据县城发展规划和市场需求情况,每年初县国土局、县发改委、县建设局对年度房地产开发用地拟定供地计划,报县政府批准后,上报省、地国土地资
6、源主管部门备案,并将年度供地计划通过多种途径向社会公布,根据编制的年度供地计划,由国土局会同相关部门组织招拍挂出让。 3.2建立土地使用权公开交易制度 计划出让的土地由县国土资源局向社会公布。房地产开发用地一律实行招拍挂出让,土地交易在土地市场实行阳光化操作,从源头上防止土地批租领域腐败现象的发生[3]。 3.3建立集体决策制度 对房地产开发用地,国土局在完成土地出让前期工作的基础上,拟定土地出让方案。涉及拍卖起叫价和挂牌起始价及招标底价,由相关部门集体决策,并将土地出让方案报县政府批准后向社会公告。 3.4建立土地收购储备制度 对县内存量建设用地,由土地部门中心统一
7、收购和回收土地,掌握调控市场的主动权,收购的土地由政府统一储备、统一开发,按市场需求统一供应。 3.5建立竣工验收制度 对房地产等经营性用地工程竣工后,国土局、建设局等部门对土地使用情况进行验收。4完善房地产开发用地储备制度的对策 4.1合理控制土地储备的范围和数量 土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。在地价上涨过快的时期,完全可以通过成立有形的土地交易市场,允许一些有闲置土地的企业上市交易[4],这样既可以让闲置的土地尽快流动起来,增加土地供应量,
