基于实物期权理论的房地产项目开发时机决策研究

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1、基于实物期权理论的房地产项目开发时机决策研究1绪论1.1问题的提出经过20余年的发展，我国城市房地产市场的各项制度改革和建设基本完成，但相较西方国家成熟的房地产市场，我国房地产市场才刚起步，远未成熟。在这发展的20余年中，房地产市场的各项矛盾逐渐显现，其中土地闲置问题巳成为当前中国房地产市场的主要问题之一。开发商为了自身利益在购置土地后并未在规定时间内开发造成大量城市土地闲置，致使土地供给无法转换成商品房从而形成有效供给，进而加速了房价的上涨。针对土地闲置问题的治理，国家早已出台相关法律法规政策。1994年颁布的《城市房地产管理法》规定：超过出

2、让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。之后随着全国土地供应量不断激增，国家相继出台多项法规和政策文件严厉禁止土地闲置，但实际执行不力，致使上述规定事实上沦为空文。执行不力的原因有多方面，主要有政府监管部门实际监管力度不够、技术手段落后、基础数据不清等。2010年开始，国家加大闲置土地的清查力度，以短期应急式的清查形式为主，实际上效果并不明显。2012年针对土地闲置问题愈发严重的现状，国土资源部修订了《闲置土地处置办法》，重新界定了闲置土地的定

3、义，并明确闲置1年土地按照土地出让价款20%征缴土地闲置费。国家统计局数据显示2000年?2009年?全国房地产企业购置土地面积中约34.8%(约11.61亿平方米）的土地未被开发，很大一部分论为闲置土地。..1.2研究目的和意义1.2.1研究目的本文的研究目的是基于标准的实物期权理论分析开发商项目开发时机决策规律，并用经验数据检验理论假说。分析影响开发商项目开发时机决策的经济因素和政策因素，为解决城市闲置土地问题提供政策建议和理论支持。1.2.2研究意义从现实意义来看，我国城市土地闲置问题要求对于开发商项目开发时机决策进行深入分析，识别影响开

4、发商时机决策的关键因素，从而从关键因素入手调控。从理论意义而言，实物期权理论为研究投资时机决策提供了全新的理论工具，实物期权理论的发展要求理论与实际市场情况相适应，我国房地产市场深受宏观调控政策的影响，实物期权理论能否适用我国房地产市值得检验。.2基于实物期权理论的房地产开发决策研究进展2.1理论研究基于实物期权理论的房地产开发决策研究最主要的问题是寻求最优开发时机以及确定开发项目的期权价值，解决这两个问题的难点在于如何构建符合现实房地产开发环境的决策模型，其中寻求不确定性变量则是模型构建的核心问题。多数研究中房价是作为基袖的不确定性变量：房价

5、未来变化的不确定性越大，则延迟开发获取的信息也越多，项目的机会成本相对越小，延迟决策的价值则相对越大。已有的房地产开发投资决策模型中，不确定性变量主要有两类：市场变量(房价、租金、开发成本等)和政策变量(税收、利率等)。此外，开发密度也是众多研究模型中重要的决策变量。Titman(1985)是最早尝试将实物期权理论运用到土地开发上的，在不确定条件下利用离散二叉树期权定价模型确定了城市空地的价格，解释了洛杉巩市中心房价很高却存有大量空置土地的奇怪现状。他认为空地开发的不确定性变量包括房屋的价值和开发的密度，但实际模型中只将房价作为了不确定性变量，

6、开发密度只是作为一般的变量在模型外进行了比较静态分析。ClarkeRee(i(1988)首次运用连续时间方法分析了房地产开发投资的最优投资时机和最优开发密度问题，模型中设定租金净收益和单位成本为双不确定性变量，均服从简单几何布朗运动。该模型将房地产投资分析从离散模型拓展到了连续时间条件下，且首次将成本也纳入到不确定性变量。此外他们也首次提出了开发密度的选择期权。M估计方法对香港的土地市场进行了分析，发现拍卖的土地价格中的期权溢价占2.33%-69.1%。不确定性除对投资价值有影响外，根据理论推测，其对投资时机也有很大的影响。Cunningham

7、(2006)利用美国西雅图地区1982年到2002年第二季度的土地开发数据，借助广泛应用于医学领域的比例风险模型测量了土地开发时机同房价不确定性之间的关系，研究结果表明不确定性每提高一个标准差，开发商开发的可能性降低11%。Bulan(2009)等利用加拿大温哥华1979到1998年1214个公寓开发数据，再次运用比例风险模型研究不确定性与公寓开发时机的关系，得出了类似的结论，市场不确定性每增加一个单位标准差，投资的概率就降低13%。.3实物期权及其基本建摸方法...........123.1金融期权定价理论.........123.2实物期权

8、的内涵、特征与类型.........143.3实物期权的建模方法.........173.4本章小结.........204房地产项目开发时机决策理论