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1、保障性住房：我国住房制度设计的核心和基础圈财政CHINASTATEFINANCE保障性住房●●我国住房制度设计的核心和基础自1998年我国正式启动以"取消福利分房,实行居民住房货币化为核心的住房制度改革以来,已经整十年了.十年来,我国住房制度发生了哪些变化?面对全国大中城市高处不胜寒的房价,人们不禁重新审视和研究现阶段我国住房制度设计的核心和基础到底应该是什么?一,保障性住房政策回归1998年住房制度改革以来,"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为房改的基本方向,并规定经济适
2、用房要覆盖城市人口的60%～70%.随之房地产业被定位为经济支柱产业,城市地价不断创出新高,房价年年攀升,经济适用房的建设在房地产业巨大的利润压力下,自然被忽略.从2003年开始,一些城市房价的飙升就开启了国家对房地产业以"抑制房价过快增长"为核心的调控之路,央行发布(<关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定,房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金应不低于开发项目总投资的30%;且商业银行只能对购买主体结构己封顶住房的个人发放个人住房贷款,这让一些小开发商如履薄冰.之后,《国务院关于促进房
3、地产市场持续健康发展的通知》出台,经济适用房由"住房供应主体被改为"具有保障性质的政策性商品住房","住房供应主体被商品房所替代.房地产宏观调控之路在矛70中国财政CHINASTATEFINANCE盾中开始.尤其是从2005年开始,房地产业经历了三轮大的调控,但在"稳定住房价格"的调控重心下,房价上涨的步伐并没有得到有效的遏制.2007年8月国务院下发的24号文件《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见以及此前出台的"国八条"匐六条"都是以住房保障措施为主要议题,其核心是把解决城市低收入家庭住房困难
4、作为住房建设和住房制度改革的重要内容,加快建立健全以廉租住房制度为重点,多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系.同时,十年一次的全国城市住房工作会议在北京召开,会议重申,城市新开工住房建设中,套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上,廉租住房,经济适用住房,中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%.这次会议被称房改新政",最大亮点保障性住房"被提到了前所未有的高度,"重市场轻保障"的住房模式有望得到根本性转变.因而,有专家学者预测,在对房改10年的反思之后,我国房地产业的下一步发展方向
5、和宏观调控将发生重大变化,即在继续完市场房的同时,将加大"保障房的建设力度;也有学者和专家认为,房改新政并不"新",只不过是对"在执行中走了样"的1998年房改政策的重新"回归".种种迹象都表明,有关住房保障制度建设的"路线图"已经缓缓展开.二,住房制度应突出"基本糕李颖居住权利"保障,淡化产权需求马斯洛的"需求层次理论"认为,不同层次的人有不同的需求,这一理论用在住房需求上同样合适,社会上不同收入阶层对住房的需求差别是非常大的.对住房的需求,既包括对最低层次的居住权(使用权)的索取,叉包括对较高层次
6、的所有权以及他项权利的要求.不同国家政治体制,发展程度,经济实力存在差异,其住房制度设计各不相同,甚至同一国家的不同发展阶段,其住房制度也是大相径庭的.我国根据收入水平区分的社会阶层大体呈现"橄榄型"结构,即两头小,中间大,最低收入和高收入群体都比较小,而中低收入群体占绝大部分比重.高收入家庭的较高层次住房需求完全可以通过市场来满足,真正需要政府帮助的是其余两个阶层.现阶段,我国住房保障体系建设应当以保障最低收入群体的居住权为核心和基础,而对于数量众多的中等收入家庭,则宜采取以市场为主,政府补贴为辅的
7、办法解决,兼顾居住权和有限产权的保障.国务院24号文件取代1998年23号文件规定的以经济适用房为核心的住房保障体系,对廉租房建设的强调和对经济适用房制度的改良均体现了对基本居住权的保障应成为今后住房保障的重点.重点建设廉租住房制度,实际上是对以保障住房产权为导向的经济适用房制度的纠正,立足予租赁为主的廉租房能够更好地对接低收入群体的基本居住需求;同时,由经济纵横于不发生产权转移,同样数量的廉租房能够循环使用,保障更多困难群体的基本居住需求.与"基本居住权利"相适应,保障性住房应当科学合理地确定面积标
8、准,这往往是决定住房保障政策能否取得实效的关键.为此,应严格限制廉租房与经济适用房的面积,以能够基本满足城市低收入家庭的日常居住需求为准,与低收入群体的基本需求紧密对接,避免出现保障供给与保障需求相脱节.同时,适当的保障面积对中高收入群体缺乏足够的吸引力,可以在某种程度上防范这些相对强势群体抢占低收入群体的保障资源.此外,对廉租住房保障对象的家庭收入标准,住房困难标准和保障面积标准应实行动态管理,实时地根据保障对象的实际情况进行调整,以使更多的人能够获得
