物业管理收费困境、成因及应对措施

《物业管理收费困境、成因及应对措施》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、物业管理收费困境、成因及应对措施　　自上世纪80年代以来，随着全国住宅小区的不断兴建，现代物业管理模式也从香港地区逐渐传播到内地。1981年3月，国内诞生了全国第一家物业管理公司广东省深圳市物业管理公司；1987年4月，广州市建立了全国第一个住宅小区管理专业委员会广州房协住宅小区管理专业委员会。然而，物业管理与物业收费却是随着上个世纪90年代我国住房分配制度的改革以及住房商品化的迅猛推进而真正发展起来的，同时物业收费难的问题也应运而生。　　到了本世纪初，随着住房市场化、商品化的普及，福利房的退出，物业收费难成了物业管理公司的

2、普遍难题，对这一难题的处理直接关系到居民的切身利益和社区的健康发展。　　从产权的角度来看，小区住房作为业主的个人私产，业主作为理性人的角色是有充足的动力来对住宅进行维护、修理以达到减缓其折旧的目的。而物业管理公司便是业主在追求自身利益过程中所必须依赖的中间机构，那么物业公司在提供服务的同时收取物业费用也是理所应当的。但在实际情况中，物业收费难的问题一直是所有物业公司最为棘手的难题。　　1物业收费难现状分析　　在对文献回顾整理后发现，学界对物业收费方面的研究是伴随物业服务研究而开展的，归纳起来主要有三种思路：一是从公共物品理论

3、角度出发，就物业服务的性质进行研究；二是从信息经济学角度出发，认为信息不对称导致物业收费收缴困境；三是从法律制度建设角度出发，认为物业收费乱和收费难的原因是物业服务立法滞后，理论体系不健全。　　比较上述观点，笔者主要从现实层面的角度来对物业收费难的问题进行分析和探讨。物业收费难问题实际并不是存在于所有的物业中，按功能可以将物业划分为居住物业、商业物业、工业物业、公共物业四个类型。本文所探讨的物业收费难是指居住物业的收费难；而在居住物业中按小区的售价水平又可细分为高档小区、中档小区和低档小区。所谓的物业收费难问题主要存在于中低

4、档的住宅小区。王志林（2005）曾系统调查沈阳物业收费难的问题，发现沈阳的物业管理行业平均收缴率为60%至70%之间，其中高档写字楼、商厦及住宅小区的物管费收缴率在90%以上，中档小区则在50%至60%，低档小区却仅有10%至30%。其中的中低档小区主要是以老旧小区、远郊区县的小区、三四线城市的小区、农转非安置房以及危改回迁房等低档小区的欠费问题为主。笔者在实地调查访谈的基础上，针对中低档小区物业收费难的现状进行了较为深入的分析。　　2物业收费难的原因探究　　通过对物业收费难的小区实施调查了解到，物业收费难作为一个综合性的系

5、统问题，涉及与物业相关的各方主体，其中包括房屋开发商、物业管理公司、业主以及当地政府等，笔者将从以上主体来探究其原因。　　2.1开发商遗留的问题　　开发商为了将房屋尽快售出，往往通过打折和减免物业管理费等一系列的优惠政策来吸引购房者买房，然而在房屋售尽后，开发商往往把后续的问题都留给了物业公司。这些问题主要表现在以下两方面：一是面积分摊不合理、配套设施建设承诺无法兑现；二是房屋使用中出现的质量问题、面积缩水、规划更改等，开发商和物业公司之间就修理责任互相推脱，甚至部分开发商把房屋售尽后便彻底失去踪迹。业主的实际问题得不到解决

6、，物业公司又不可能去承担开发商遗留下来的责任，这就造成了业主会倾向于把一切过错都归于物业公司，通常情况下业主表达不满的普遍方式就是拒交物业费。　　2.2物业管理公司的原因　　2.2.1物业服务与承诺标准不符笔者认为，物业收费难最主要的原因在于物业公司的服务与承诺不符。当前，大部分物业公司都属于建管一家型，或者投标中的型。第一种情形下，开发商为了能够更好地售出住房，便会给购房者提出多项优厚的服务承诺。　　当这些潜在的业主成为真正的业主后，会发现物业的服务与之前的承诺标准相差甚远，便不愿意缴纳物业管理费；第二种情形下，物业公司为

7、了能够中标，一般提出的服务承诺都是物美价廉。但等业主真正入住后，物业公司却很难达到之前承诺的标准，直接导致业主利益受损，因此破坏了业主与物业公司之间因合同而培植起来的信任关系，业主便不再愿意缴费。　　2.2.2前期物业和后期物业承接不清在实际的物业服务中存在前期和后期物业的划分，小区的前期物业往往由开发商掌控（或是其自行设立的物业部、分公司，或是其自行招聘的物业公司）；小区的后期物业公司则一般为前期物业公司的顺延，或是业主重新选择的物业公司。在后一种情况下，小区的后期物业公司较前期而言，与开发商的联系不紧密，这使得后期物业在

8、向前期物业承接过程中，前期的物业公司故意隐瞒开发商遗留下来的问题或是与小区相关的部分资料。这直接导致了后期的物业公司没有办法完全履行与业主签订的物业合同，致使业主不满和欠费现象的发生。　　2.2.3物业公司乱设收费项目，任意提高收费标准笔者了解到，部分物业公司巧立名目，以水电备用金、电梯使