住宅小区物业管理收费难成因及应对

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1、住宅小区物业管理收费难成因及应对　　物业管理企业接受业主的委托,在市场经济体制下,遵循市场化、专业化特性,依据物业服务合同,对房屋建筑及其设备,绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护,修缮和整治,业主通过物业管理费用的支付对物业服务企业提供的服务进行有偿支付。及时足额的收取物业管理费用是企业发展的基本保障,也是社区服务得以提供的基本前提,甚至关系到整个行业的发展,根据德阳市住宅物业服务等级指导标准,要求每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率80%以上,但是在调查中发现,满意率远远低于这个标准,同时物业服务企业也慨叹物业服

2、务收费困难重重,业主和物业服务企业较难实现双赢。那么,物业管理中出现收费难的成因如何,又应该怎么应对呢?　　1物业管理费的内涵　　所谓物业管理费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生及秩序,向业主所收取的费用。物业管理费应该遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则。　　1.1物业服务费用构成主要包括　　(1)管理服务人员的工资、社会保险和按照规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)清洁卫生费;(4)绿化养护费;(5)公

3、共秩序维护费;(6)办公费用;(7)固定资产折旧费;(8)共用部位、共用设施设备及公众责任保险费;(9)利润;(10)税金。　　1.2计费测定标准　　物业管理费用测算是服务工作进行的关键环节,常用的方法有成本法:首先确定服务费用具体构成,并将项目据市场行情和实际发生成本进行核算;比较法:指依据同类物业完善的计费标准和良好执行效果,将拟物业管理服务的计费标准与之对比,逐一确定每项管理支出和收入。　　2住宅小区物业管理收费难成因分析　　2.1物业管理法律法规不健全　　目前,《物业管理条例》作为行政法规,在内容上主要从业主及业主大会、前期物业管

4、理、物业管理服务、物业维护和使用以及法律责任等六个部分规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益;同时界定了物业管理企业资质及物业管理师资质认定;并就前期物业管理招投标、服务合同的签订和物业服务收费管理办法等方面进一步规范服务行为。但是在具体制度中混淆了所有权法律关系和合同法律关系,在业主权利保障方面,业主行使所有权受物业委托合同的限制,而且还在业主的财产所有权中设置了一个物业管理企业的管理权等。　　2.2业主缺乏对物业管理的基本认识　　物业管理行业作为一个新兴行业,行业标准还没有形成,业主对物业管理也欠缺了解和认识,具体表现在以

5、下两点:　　(1)业主对物业管理具体工作认识不足:业主普遍对物业管理的认识仅仅停留在保洁、保安、绿化、秩序维护等方面,业主对间接和隐性的物业管理服务因没有明显直接利益,较难了解和承认物业服务工作;极少部分业主借力物业服务的社会性和服务对象的广泛性,贪图小利、逃避缴纳物业管理费用,挫伤了其他业主缴费积极性,使搭便车的情况大量增加;业主对物业装修、噪声、邻里矛盾等难以找到解决对策,将罪责都归于物业管理企业,导致物业服务费用坏账增加。　　(2)业主对物业服务有偿消费观念尚待建立:业主从房屋接管验收到业主大会选聘物业管理企业的过渡阶段,物业管理服

6、务很难实现物业管理与业主自治管理相结合,业主更多处于被动状态;物业管理企业与业主的沟通交流不足,信息严重不对称;业主较难建立质价相符的消费观念,对物业消费收益、增值保值的意识不够。　　2.3物业管理企业与开发商方面的原因　　开发商遗留的问题中除质量、面积缩水除外,还有大部分是配套设施没有按照法定以及约定交付的问题,凡是存在这些问题的小区,欠费现象都比较严重,因这些问题长期协商未果,问题得不到有效解决,业主便以拒交物业管理费进行对抗以致收费难,尤其是在前期物业管理阶段,这种现象尤为突出。其成因主要体现物业管理企业内功功力欠佳,企业服务运行模

7、式和市场机制协调不足,加之建管不分,使得遗留问题矛头指向物业服务企业,从而拒付物业服务费;国家对物业服务内容和标准没有统一规定,国家行政法律法规缺乏操作性,致使物业服务双方对服务标准认识的不一致;前期物业管理中,开发商选聘物业服务企业对费用的测定基于建设标准,做到了建筑与收费的匹配,而到了物业管理环节,测定费用的标准应该是服务于收费相互匹配,但是这两者无论是收费项目和费用额度均参照前期物业管理,难以体现优质优价,导致收费抵触。　　2.4物业管理企业定价难导致收费难　　物业管理收费应该体现服务质量,应该做到质价相符;但是对于业主方来说,业主

8、与物业管理公司存在专业不对等的问题,也不具备专业定价能力,对价格的认可也没有确实的基础;对于物业管理公司,与业主的交易是分散的,而且追诉困难,无法行使抗辩权,也不能因为不交费的业主而终止服务。