厦门市物业管理发展的困境及应对措施

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1、厦门市物业管理发展的困境及应对措施　　物业管理业是随改革开放逐步发展的新兴服务业，对千家万户的生活品质、和谐社区及文明城市建设有着重要影响，因此受到了越来越多的关注与重视。立足全国，厦门物业管理起步虽晚，但经过二十多年的发展，其企业数量和管理规模、企业素质和服务水平、社会效益和环境效益与经济效益等都得到了大步的发展。同其他城市的物业管理类似，厦门市物业管理在发展过程中也凸显出一些亟待解决的问题。只有采取适当的解决措施，才能让厦门物业管理在新一轮的跨越式发展中持续、健康地发展。本文主要从厦门物业管理发展的现状着手，分析当前形势，提出厦门物业管理面临的发展良机与挑战，以期抓住机遇

2、，促进厦门物业管理的蓬勃发展。　　一、厦门市物业管理业发展现状分析　　厦门市物业管理业的发展以1988年9月26日厦门市物业管理公司的成立为标志，宣告了厦门对计划经济下传统房屋管理体制的突破。历经二十多年的发展，在国家和地方性法规的出台与指导下，厦门市相继发布了《城市新建住宅小区管理办法》（1994）、《厦门市住宅区物业管理办法》（1995）、《厦门市物业管理收费办法》（1998）、《厦门市住宅区物业管理条例》（1998）、《厦门市住宅区公共设施专用基金管理暂行办法》（2000）、《厦门市房屋公共维修金管理规定》（2000）、《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》（2003）、

3、《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》（2008）。　　这些法律、法规的出台，对厦门物业管理的发展起到了良好的指引与规范作用，促进了厦门物业管理的规范化发展。　　截至2013年底，厦门市具有资质的物业服务企业达272家，从业人员约4.5万人。管理面积8,000万㎡。物业管理的范围由原先的住宅小区、商场扩展至工业集中区、学校、运动场所、医院等社会公共建筑。物业管理规模与区域的发展扩大，以引进人才为依托，吸纳大量劳动力，为社会提供了大量的就业岗位。物业服务人员素质与业务水平的不断提高，对厦门卫生水平的提高、社区的绿化美化、邻里纠纷的处理等起到积极的推动作用，对厦门整体城市素质

4、的提升起到了不可忽视的作用。与此同时，物业管理企业的良好服务素质，对其积极开展的经营活动起到催化作用，促进了行业经济效益的提高。　　二、厦门市物业管理发展中存在的问题　　厦门市物业管理业起步虽晚，却又因起点高，发展较快，取得的发展成果也较喜人，但又因物业管理属于持续时间长、涉及面广、牵涉主体多、法律关系复杂的综合性管理服务活动，不可避免地存在着我们必须要面对的问题，对其进行分析，并采取措施解决问题，才能促进其更好发展。目前厦门市物业管理主要存在以下问题：officiallyestablishedonJuly1,2013,Yibincity,formerlyknownasthe

5、bus,integratedoriginalrongzhoubuscompanyinYibincityandMetrobuscompany,formedonlyinYibincityofaState-ownedpublictransportenterprises,thecompanyconsistsofoneortwo,thirdDivision.Integrationofpublictransportservicesisnotyetestablished　　（1）法制建设滞后、监管力量薄弱。厦门市虽然在物业管理的法制建设上已经做了大量工作，但是与国家法令法规相比，仍是滞后的

6、。滞后的法制建设与薄弱的监管力量，不仅会让物业管理产生的矛盾与纠纷得不到有效处理，还会让物业管理的发展因这些矛盾纠纷而止步不前。　　（2）思想认识上的偏差，包括对物业管理的认知及对物业服务企业的理解程度不够。因人们对有偿服务的接受程度有限，造成物业管理费收取的难度较大，这必将对物业管理业的可持续发展产生不利影响。相当一部分人把业主与物业服务企业之间的关系理解为“主仆”或“雇佣”关系，时常找茬，并小题大做，甚至不择手段恶意贬低，加上社会舆论对物业管理的负面报道过多，物业服务企业承受了太多不公正待遇及社会压力，必将影响其健康发展。　　（3）物业管理公司收支不易平衡。业主对物业管理

7、了解的不足与偏差，很容易只关注物业管理收取费用高低、小区绿化、保洁及治安等表层现象，而忽视费用较高的楼房主体硬件维护、设备安全等问题。一旦业主交纳的物业管理费过低，无法达到物业管理公司的经营成本，造成“收不抵支”，必然会导致物业公司缩减服务项目、降低服务标准，以求降低其经营成本。同时，业主对服务质量不满，进而拖欠、甚至拒交物业费，这就会使整个小区的管理进入一个恶性循环，最终失利的是业主。　　（4）物业服务企业与业主、开发商、相关执法部门的联系不够紧密。与业主之间的联系沟通不够，不仅直接影响物业服务企业的