东营地区2012年度地价状况分析报告

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1、东营市2012年度地价状况分析报告一、城市地价水平及变化趋势1.整体地价水平与整体变化趋势2012年12月31日东营市地价综合水平值为1023元/m2，与2011年12月31日地价综合水平值为979元/m2相比，地价增长率为4.49%，2012年度东营市地价水平上涨幅度明显变小，连续两年的调控政策效果开始凸显。图1东营市地价整体水平值（元/平方米）2.不同用途地价水平与变化趋势从东营市标准宗地的监测结果来看，与2011年12月31日相比，2012年12月31日东营市商业用地平均地价为1660元/m2，地价增长率为3.94%；住

2、宅用地平均地价为1108元/m2，地价增长率为4.92%；工业用地平均地价为310元/m2，地价增长率为4.02%。在三种用地类14的增长幅度基本差不多，相比较而言，居住用地的地价变化最大，工业用地次之，商业用地地价涨幅最小。图2东营市地价整体增长率（%）3.不同区域地价水平与变化趋势经过2012年一年的建设，东营市中心城的城市环境得到了显著改善，城市品位得到了很好的提升，市民的生活质量也得到了提高。14中心城25个重点工程均顺利完成年度目标任务，西四路建设、济南路改造、西城改造项目、东营河治理、郊野公园人工湖土方工程、胜利公

3、园、南二路绿化、中心城农贸市场改造、东二路东侧建筑外立面改造等9项工程在10月1日前全部完工，东城沿街立面改造、胜利大街南延、南三路建设、供热设施完善等4项工程在10月31日前全部完工，城市公园改造提升、天目山路南延、城市生态园、居住小区维修、登州路水系汾河路桥工程、自然保护区黄河北岸道路及配套等7项工程年底也全部竣工。这些项目的实施，带动了区域基础设施的完善和景观环境的改善，对周边房地产市场带来潜移默化的影响，土地交易价格也有所提升。2012年以来，东营市加快了中心城改造步伐，重点改造提升10处382公顷的城市公园，建设改造

4、街头绿地及游园29处，新增绿地837万平方米，城市绿化覆盖率达到39.7%。即将建设的广利河15.6公里沿河绿道和200公顷滨河绿带，规划建设“一环三带七场九湿地”环城生态工程，构筑交通带、生态带、休闲带，串连七林场、九湿地，同时建设100公里环城绿道，形成绿地湿地面积305平方公里。同时，东营市加快城市公共设施建设，年内建成城市规划展览馆、科技馆、博物馆、大剧院，完善提升城市功能。随着会展中心建成并投入使用，文化公园、科技馆、青少年宫及周边商服、住宅的规划建设，带动了该区域土地市场的发育，近期区域内供地量明显增加，商业、住宅

5、用地市场交易价格明显提升。从住宅用地来看，地价上涨较快的区域仍在二、三级地，东城护城河范围内新房、二手房的涨幅均较明显，东城北部安居工程住宅区及东三路以银座商城、百货大楼和辉煌商城为中心的区级商服中心的形成，使得该区域住宅价格上涨幅度较大，入住率提高，交通、配套逐步成熟，住宅用地价格涨幅也较明显。工业用地近两年供地以远郊区为主，多以略高于最低限价的价格成交，工业用地价格整体涨幅不大，高级别工业用地标准宗地的地价提升主要是由于商服、住宅用地价格上涨导致的水涨船高。14二、城市地价与房价对比分析1.地价与房价比值分析2012年度，

6、东营市住宅用地城市平均地价约为1108元/m2，如果按照容积率1.3折算到楼面地价约为852元/m2，而根据东营房产网的统计，2012年1-10月份东营市商品房平均价格为4346.39元/m2，因此地价与房价比值＝852/4346.39＝19.60%，从比值来分析，地价在房价中的比值基本合理。2.地价变化率与房价变化率比较2012年度东营市中心城区地价变化率为商业用地价格增长3.94%，住宅用地价格增长4.92%，工业用地价格增长4.03%。根据东营市房产网的统计数据，2012年1-10月份东营市新建商品房销售均价4413.0

7、8元/平方米，较去年同期上涨4.7%，可以看出，地价变化率与房价变化率基本持平。2012年以来，随着商品房销售低迷及前两年新开发项目逐渐完工，东营市商品房待售面积大幅攀升，加之本年度国家对房地产调控的措施的继续实行，开发企业资金普遍较为紧张，购置土地更加理性，土地交易价格依然呈上涨幅度下挫。2012年，东营市政府一方面加大房地产市场价格监控力度，不断加强商品房成本研究，逐步建立其比较切实可行的房价监控体系，并从控制成本、限制房价两方面加以调控；另一方面对建设用地总量也进行了调控，坚决打击囤积土地行为，限制以投机为目的的土地交易

8、，综合运用税收、信贷、土地等手段，调控住宅供应总量、结构和速度；三是为防止房地产价格涨幅出现更大波动，政府对14房地产投机资金的区域性转移进行了重点的监测和监管。受银行限贷和房地产企业资金难以回笼等影响，东营市房地产资金持续紧张，自筹资金、其他资金仍然是房地产开发企业资金的主