20121024_北京别墅_领秀观山悦案例赏析

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1、北京别墅案例分析——领秀观山悦占地面积7.13万㎡建筑面积4.42万㎡位置昌平水库路19号（六环外）容积率0.40绿化率40%建筑形式独栋别墅电梯不带电梯装修标准毛坯对外报价20000元/㎡成交均价18165元/㎡总户数118套交房时间2013年10月30日物业公司招商局物业管理有限公司物业费4.98元/平方米·月开发商北科建集团开工时间2011-08-08竣工时间2013-10-30项目概况资源型低密纯独栋项目，容积率仅0.4地段属性：项目所在区域隶属北京传统别墅区昌平别墅区内，位于昌平城区东北角，十三陵水库风景区内，距离昌平城区繁华中心2公里、十三陵水库1公里，区域内资源资源丰富；交通

2、：临近京藏高速和京新高速，但是两条高速比较拥堵，项目距离昌平地铁线南邵站3.5公里；休闲度假资源丰富：十三陵水库与本项目仅一山之隔，步行1000米即可到达；距观山悦约5公里，10分钟车程，位于十三陵水库北岸是北京国际高尔夫俱乐部；2公里路程有蟒山国家森林公园、另有凤山温泉度假村和军都山滑雪场等休闲配套资源。区位解读传统别墅区休闲度假资源丰富交通相对不便十三陵水库地铁南邵站昌平主城区1公里2公里3.5公里项目风水：背靠凤山，东临水库，整个社区藏风聚气，建筑依山地缓坡之上建造，满足财富阶层对风水的选择；产品规划：项目共有别墅118套，全部为独栋别墅，地中海托斯卡纳风格，前观三层、后赏两层。整个

3、社区容积率0.4，户型面积300-500平米，赠送300-600平米超大私家庭院。项目规划上风上水低密独栋社区十三陵水库凤山本次开盘部分建筑：风格：地中海托斯卡纳风格，建筑与自然和谐共生；结构：依从山势形成“前观三层、后赏两层”，双首层入户的独特建筑格局。建筑及园林特色前三后二格局多庭院托斯卡纳风格园林景观：中心园林景观：上万平米森林公园，数百棵四季成树，人工水系贯穿小区；每户院落绿化景观：私家入户小院、前三后二格局庭院、露台、阳台。社区园林庭院景观内部配套：项目内部配套只有一个项目会所，内部配套相对不足配套享受昌平城区配套、十三陵水库资源自身配套不足外部配套：休闲配套：有十三陵水库、北京

4、国际高尔夫俱乐部、顺峰高尔夫俱乐部、北京国际高尔夫俱乐部、蟒山国家森林公园、凤山温泉度假村以及军都山滑雪场等；生活配套：昌平城区生活配套，国泰百货、阳光商厦等教育配套：有十三陵镇中心幼儿园、政法大学幼儿园、昌房幼儿园十三陵小学、城北东关小学；昌平一中、昌平三中、昌平五中、昌平六中和规划中的清华附中；中国石油大学、北京化工大学、北京政法大学医疗配套：昌平区医院、昌平区中医医院、北大国际医院产品分析独栋381平米，赠送庭院车库露台200平米建筑面积：381平米独栋产品；独栋整体为地上两层、地下一层设计，“前三后二”型设计，南北双庭院；地下一层内庭院面积90平米左右；地上停车库，30平米左右，北

5、侧地上一层入户庭院80平米；地上二层北侧赠送8平米左右露台，南侧主卧套房赠送5平米左右270度弧形观景平台。首层二层地下一层产品分析独栋379平米，赠送庭院车库露台240平米首层二层地下一层建筑面积：379平米独栋产品；独栋整体为地上两层、地下一层设计，“前三后二”型设计，南北双庭院；地下一层内庭院面积76平米左右，地上停车库25平米左右；地上一层，北侧地上一层入户庭院140平米左右地上二层南侧主卧套房赠送9平米左右观景平台。价值优势性价比优势突出，昌平区域总价最低的独栋别墅产品对比项目御汤山中海尚湖观山悦区域位置昌平小汤山镇（六环外）昌平沙河镇（六环南侧）昌平十三陵水库（六环外）自然资源

6、无沙河水库十三陵水库、蟒山森林公园容积率0.380.50.4独栋产品面积460-610平米560平米380平米总价1100万起1100万起650万起单价24000元/平米19500元/平米18000元/平米相似的区位位置，观山悦首次开盘低价入市，无论从单价还是总价上都具备明显优势价值优势城市配套与山水资源的双占有，稀缺的山地别墅形态距离昌平城区仅2公里，大型连锁超市、高端餐饮、教育医疗近在咫尺；对望蟒山国家森林公园，距离十三陵水库仅有1公里；项目建在凤山山麓之上，建筑与山体融为一体价值优势独栋产品形态、低容积率、大面积庭院等别墅产品要素突出9.6米大面宽户型方正、动线合理90平米南向庭院8

7、0平米地上庭院项目城市主干道及高速周边资源状况占地面积建筑面积容积率绿化率建筑风格内部资源商业会所园林风格产品形式地上（层数、面积）观山悦京新高速、京藏高速、地铁昌平线南邵站周边高尔夫资源丰富、公园环抱、生活配套丰沛7.1万平方米4.4万平方米0.440%托斯卡纳会所无2000平米会所地中海托斯卡纳独栋地上两层，地下一层领秀观山悦基本指标对比项目赠送面积庭院产权层数及面积总面宽总进深客厅面宽主卧面宽主卧衣帽间面积挑空房间