xxxx项目物业服务方案

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1、目录XXXXX项目物业服务方案第一章、项目基本指标与建设规划建议……………1第一节、项目基本指标……………………………………1第二节、建设规划建议……………………………………1第二章、项目治理机构设置和人员配置……………2第一节、原治理架构设置示意图…………………………2第二节、现治理架构这是示意图和整改有点……………3第三节、中长期治理架构设置示意图和观点阐述………4第三章、物业项目经营管理成本……………………5第一节、物业经营收入整体和现状测算……………………5第二节、物业服务费支出测算………

2、………………………6第三节、物业服务费收支对比………………………………9第四章、物业承接查验工作的完善…………………10第五章、项目管理模式与服务理念…………………20第六章、项目特色服务内容定位……………………24第七章、项目服务管理与目标定位…………………26第一章项目基本指标与建设规划建议第一节项目基本指标XXXXX项目总建筑面积X平方米，地上建筑面积XX平方米，地下建筑面积XXX平方米，其中住宅面积X平方米，共X套；商业面积X平方米，共XX套；停车位XXX组。物业用房X平方米，设备用房X平

3、方米，社区组织工作用房X平方米，绿地率35%，容积率X。XXXXX项目已交付面积为X平方米，共X栋，X户，其中接房X户，装修X户，申请开通天然气X户。第二节建设规划建议垃圾储存点，整个小区应考虑一处封闭式垃圾集中储存点，用砖混材料修建，满足住宅和商业生活垃圾的集中收集，降低后期清运成本。建议尽快落实，杜绝引发纠纷。电梯机房，应做防尘处理，配备降温设备，目前因高温天气多次引发电梯自动保护和故障。隐形防盗网，洋房入户大厅顶板距离四户较近，很容易攀爬入户，为了规避后期安全责任事故，建议安装隐形防盗网。第

4、26页第二章项目治理机构设置和人员配置第一节原治理架构设置（29人）示意图公司营销总监代管物业公司中北置业公司直管监管直管礼宾员3名吧员2名客服部礼宾部综合办公室工程部保洁员4名物管员2名礼宾员4名总经理1名维修专员1名保洁员6名监控员1名会计/人事1名保安员3名出纳/秩序主管1名（一）、存在问题：1、代管、直管、监管最后造成无人管，权责分散形成一盘散沙，这是管理上的大忌。2、未按专定岗、定员，部门设置参差不一，随意性大，缺失对物业管理的基本了解。大多数员工综合能力和基本素质力所不及，专业达不到常

5、规水准，物业行业法律法规、操作程序、标准质量了解片面，未涉足过物业前期介入、承接查验、交付入伙、装饰装修等各阶段工作的质量把控。导致对报事报修、投诉处理的时效性差，人为因素造成二次投诉。3、有岗位无职责，有工作无程序，有事情无控管，缺失公司和项目管理体系文件。第26页第二节现治理架构设置（30人）示意图和整改优点请公司确定上级分管或直管领导物业公司总经理项目经理1名出纳/收费行政人事/客服1名品质主管客服主管1名客户管理组秩序维护组保洁绿化组维修运行组班长1名前台/投诉回访/2名班长/巡逻2名主管

6、/综合技师1名地面（公共区域）保洁1名车管员2名配电运行24小时值班/设备保养3名车库保洁1名大门岗2名楼栋保洁6名值夜人员3名消防监控运行值班员(24小时)/工程档案3名（一）、整改优点：第26页依项目支撑公司，依公司融入项目，此设置本着节约成本，一专多能，一岗多职，完善空缺岗位。充分体现了按需定岗，按专定人的基本原则，解决了长期以来公司和项目的空位管理，起到了公司与项目的相互制约。从中强化了决策机制，管理层能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，时效性高。能够调动各岗位的积极性、责任心和主

7、动性，达到人尽其才，事的其人，人事相宜的目的，有利处理各自责任范围内的问题，解决工作上的相互推诿，解决专业单一综合素质不全面的弊端。能够及时有效满足上级单位的职能对口工作的衔接。第三节中长期治理架构设置示意图和观点阐述公司上级分管或直管领导物业公司总经理1名工程技术部运营管理部财务稽核部品质管理部综合办公室XXXXX物业服务中心项目经理XXXXXXXXX物业服务中心XXXXXXXXX物业服务中心维修运行组保洁绿化组秩序维护组客服中心（一）、观点阐述：公司充分与市场物业行业接轨，有了建立健全的专业团

8、队，具备了拓展项目、自主经营、多种经营和抗击市场风险的能力。有利于公司的长远发展，为后续项目提前做铺垫，满足地产公司日益壮大的品牌支撑和后续工作保障。第26页第三章物业项目经营管理成本第一节物业经营收入整体和已售房计算（一）物业收入整体费用总计X元/月1、洋房X平方米*X元/月/平方米=X元/月/平方米2、小高层X平方米*X元/月/平方米=X元/月/平方米3、高层X平方米*X元/月/平方米=X元/月/平方米4、商业X平方米*X元/月/平方米=X元/月/平方米5、车位X组*X元/月/