日本公营住宅制度及启示

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1、日本公营住宅制度及启示摘要：日本实行六十余年的公营住宅政策经历了三大发展阶段，其在保障对象界定、租金界定、财政补贴、需求调研及管理机构改革等方面积累了大量的经验。现阶段的中国公共租赁住房发展存在保障水平低、供需矛盾大、地方政府积极性不足、建设标准不统一、法律法规不健全等问题，应借鉴日本经验，在管理机构设置、房型数模化、融资渠道扩大化、法律法规完善化等方面进一步制定与执行更为有效合理的公共租赁房政策。关键词：日本公营住宅；公共租赁房；启示中图分类号：F74文献标识码：A文章编号：1672-3198（2014）15-0061-031引言公共租赁房在我

2、国的发展不过五年时间，但在许多发达国家已有几十年甚至上百年的历史，经过持续的探索、反思和转型，这些国家的公租房政策已经比较完善。许多中国学者总结境外发达国家或地区发展公租房的经验，对我国公租房建设提供建议。11卢为民和姚文江在2011年比较和借鉴德国、英国、新加坡、美国、日本的公租房租金定价机制，从定价基准、补贴力度、保障形式和配套政策等方面总结了国内外公共租赁住房租金定价的经验，并就制度设计、操作流程、管理体制、价格机制、法律法规以及金融制度等方面提出了相关配套措施。刘友平、陈险峰、虞晓芬等在2012年比较和借鉴美国、英国、德国和日本等国家的公

3、租房运行机制，提出不断调整保障政策以适应不同发展阶段要求、采取可行的计算方法界定公共租赁房的保障对象、建立严格的收入审查制度和完善的退出机制、促进开发商兴建、降低房租、空间建设分散化等建议。本文将在介绍、分析、借鉴日本公营住宅政策的基础上，结合我国国情，为我国公共租赁房建设问题提出针对性建议。2日本“公营住宅”运行及实施简介2.1二战后至工业化初期二战时期，日本民众住房遭到严重毁坏，民众亟需大量安置性住房。战后，日本政府在战灾严重地区建造了大量简易住宅，即公营住宅前身，供居民越冬，暂时缓解了当时住宅供应的紧张状况。1951年6月，日本确立了为低收

4、入人群提供公营房的永久性法案《公营住宅法》，迄今历经22次修订，并逐步逐步完善。该法明确指出公营住宅是政府在居住生活领域保障公民基本生存权利的手段。在法律的规定指导下，日本在此阶段建设了大量公营住宅，极大缓解了低收入群体的住宅问题。112.2工业化高速发展期自上个世纪60年代中叶开始，日本的住宅建设基本完成了解决住宅不足问题、从量的确保转向质的提高以及重视市场和存量房优化利用等三大任务。此阶段日本经济进入高速发展时期，都市人口集中，住宅不足问题出现了新的变化：都市地区低收入人群对住宅需求仍然较高、民众对房屋居住水平的需求进一步提高。因此，日本政府

5、于1966年制定了《住宅建设计划法》，依据此制度制定了《住宅建设五年计划》，具体提出了五年内新建住宅的总量和改善居住质量的指标。此后，住宅建设五年计划一直作为日本住宅供应的指导性标准和各阶段的阶段性目标。2.3后工业化时期此阶段日本房价随着经济飞速发展快速增长，在20世纪80年代后期，日本房价更是达到历史顶峰，普通民众的购买力明显不足，供需矛盾凸显，民众对公营住宅需求进一步增加。111996年，日本对《公营住宅法》进行了修改，提出了扩大公营住宅房源的新思路：采取由地方公共团体建设公营住宅、地方公共团体收购民间住宅和由地方公共团体租用民间住宅等途径

6、，加速发展公营住宅以解决低收入无房户的住房问题。经过几十年的公营住宅制度的不断实践和发展完善，日本逐渐形成了符合其基本国情、重视中低收入家庭的住房改善及住房保障制度和完善的住房发展规划。当前，公营住宅的具体操作方式主要有以下几点：2.3.1清晰的保障对象界定和租金确定方式日本公营住宅入住资格随着社会整体收入水平的提高及人口高龄化的发展而改变，家庭收入位于后25%以内的家庭具有申请公营住宅的资格。公营住宅的房租根据房型、地段、环境和申报收入不同而有所差异，优化了房屋的供给结构。房租由以下公式决定：房租=房租基准价×房租调整系数。其中，房租调整系数=

7、城市区位系数×房屋面积系数×房屋使用年限系数×居住方便性系数；房租基准价根据家庭收入状况确定。明晰的房租计算公式强化公营住房运作的透明度和公平性，提高房屋与保障对象的匹配效率。2.3.2多方位的中央财政补贴中央政府对地方提供资金补贴，一种是对建设或收购费用的补贴，一种是对房租差额的补贴，从而以较低的租金向本地区低收入居民出租，此种考虑需求方和供给方的补贴方式不仅平衡了公营住房市场双方主体地位，且考虑到保障对象的特殊性，克服了仅对建设方实施补贴的欠灵活性，使得补贴调节更为灵活精准。截至1995年底，政府建设的公营住宅约占住宅总量的6%左右，缓解了低

8、收入家庭住房紧张的状况。2.3.3充分的事先需求调查11在翻修或改建老朽化的公营住宅时，日本各地政府充分考虑到各地区居民的不同需求，包括