住宅小区前期物业管理

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领寓住宅小区前期物业管理招标编号：01201120090421091招标文件杭州东顺房地产有限公司二OO九年四月12 “领寓”概况及招标情况说明第一章总则“领寓”为高层公寓项目，由杭州东顺房地产有限公司开发，座落于杭州九堡镇八堡村，东至杭政储出[2007]22号地块，南至规划九睦路，西至规划胜稼路，北至规划九安路。本项目总占地面积33825平方米，总建筑面积112464平方米，包括地上面积84586平方米、地下面积27878平方米。项目主体为6幢高层住宅。预计项目总户数为711户。项目交付时间为2011年6月。本公司根据《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及《杭州市物业管理招标工作实施办法》的文件要求，决定采用公开招标方式选聘前期物业管理公司。一、“领寓”规划建设基本情况（一）总占地面积：33825m2。（二）总建筑面积112464m2。地上建筑总面积84586m2。其中住宅建筑面积76128m2。地下建筑总面积27878m2。其中地下一层面积27878m2（包括人防建筑面积8294m2）。（四）车位情况：车位数520个。其中地上车位50个，地下车位470个。（五）二期公共设施及公用设备：1、绿地率：30%2、容积率：2.53、建筑密度：24.95%4、总配体量：住宅总户数711户5、建筑层数：6幢18层；6、主要设施及设备情况：（1）生活给水系统12 水源：由市政给水管网供给。从小区外围市政给水管接入。市政管网供水压力按0.20Mpa计。最高日用水量：Qd=756.24m3/d；最大小时用水量：Qm=79.37m3/h；本小区采用分区供水：商业网点、物业用房及一至四层住宅由市政管网直接供水。其余住宅供水采用分区给水，住宅五至十一层为中区，由集中加压泵房为中区变频给水设备供水，十二至十八层为高区，由集中加压泵房为高区变频给水设备供水。生活水箱采用装配式，水箱分两个，在水箱清洗时保证供水。（2）生活排水系统生活排水按最高日用水量的90%计（绿化用水不计入），经估算，日最高排水量为：680m3/d。室内排水：本工程室内雨水与污水分流排水，生活废水和粪便污水分流，雨水采用有组织排水。生活污水及粪便污水经化粪池处理后排入市政污水管网。（3）雨水系统雨量按当地暴雨强度公式计算，重现期按2年考虑。雨水暴雨强度公式：q=3360.04(1+0.639lgTE)升/秒·公顷(t+11.945)0.825室外排水、雨水采用有组织排水。室外经室外雨水管汇集后分别排入四周道路市政雨水预留管。（4）管材生活给水管：室外给水管线DN≥100，采用给水球墨铸铁管，柔性连接。DN＜100，采用钢塑复合管，丝扣连接。室内给水管采用钢塑复合管，丝扣连接。泵房内生活给水管采用钢塑复合管，沟槽连接。生活污废水及雨水管：室内排水管采用内螺旋UPVC排水管及横管采用普通UPVC管及管件，承插粘接。阳台雨水、空调冷凝水采用防紫外线雨水UPVC管及管件，承插粘接。地下室人防区压力流排水采用热镀锌钢管，丝扣或法兰连接。12 （5）供配电系统电源等级：本工程均为二类高层建筑，故大楼消防用电负荷、事故照明、电梯、水泵等属二类负荷，其余属三类用电负荷。本工程在1#、2#、3#、4#楼地下室设开闭所各一座，采用二路独立10KV电源供电。（6）照明系统（1）主要部位的照度：地下车库75LX，商铺、办公、物业300LX。物业主要采用荧光灯，住宅楼道采用紧凑型节能灯。（2）预留小区景观照明（7）防雷接地系统按二类防雷建筑要求考虑防直击雷及侧击雷措施，部分商业低层按三类防雷建筑要求设置防雷措施。屋顶设置避雷网加避雷小针。凡突出屋面的建筑构筑物及金属管道和大型金属门窗均应与避雷系统作可靠连接。引下线利用柱内二根大于φ16主钢筋对号焊接而成，并设置接地电阻测试点。本工程接地系统采用TN-C-S系统，电源进线处零线须重复接地。电度表箱、配电箱外壳及插座接地线应可靠接地，接地装置与防雷接地装置共用，建筑物内PE线与N线严格分开。接地体采用防雷接地，电气安全接地及其它需要接地的设备均共用联合接地体，接地电阻小于1欧姆。接地装置采用基础主钢筋环形焊接而成。本工程各单体均设总等电位联结箱，把各进线配电箱的PE母排、公共设施的金属管道（上、下水、热力、煤气等管道）及建筑物金属结构等与总等电位联结箱作可靠电气连接。住宅各个卫生间及其它带淋浴设施的卫生间内均设局部等电位联结箱。局部等电位联结箱须用-25×4镀锌扁钢与卫生间内地面钢筋网可靠联结。防雷击电磁脉冲：本工程各变电所电源进线处设一级防雷击电磁脉冲浪涌保护装置，各住宅楼电源进线处设二级防雷击电磁脉冲浪涌保护装置。弱电系统电源设三级防雷击电磁脉冲浪涌保护装置。（8）消防电气12 本项目属二级保护对象，采用集中报警系统，选用智能总线报警系统，消控中心设在4#楼一层。智能总线报警系统，由感烟、感热探测器，手动报警按钮，温室水报警阀压力开关，水流指示器等现场设备采集火灾信号，通过报警总线将水灾信号传送到消防控制室报警控制器，经过微机处理器的确认作出有关联动控制或手动控制消防设备投入防、排烟工作。（9）弱电系统电话通信：住宅电话按2门/户考虑，小区系统容量按1600对考虑。通讯接入采用光缆接入。其他通讯运营商均可与通讯主运营商管线同路径、分管孔敷设（有线电视线缆也同路分管孔敷设）。室内采用双孔信息插座，以满足用户多媒体及数据通信的需求，逐步实现住宅智能化，采用结构化综合布线。有线电视系统：住宅每户设2个电视插口，共计约1600个，3#地下室内设置有线电视机房。保安监控系统：入侵报警系统、视频安防监控系统、出入口控制（门禁）系统、电子巡查系统、停车场管理系统、一卡通系统、访客可视对讲系统、园区公共广播系统及LED大屏幕显示系统。（10）电梯：28台。二、“领寓”的物业配套设施设备保修期限物业保修期限：根据国务院第279号令《建设工程质量管理条例》的规定执行。1、电梯：24个月2、主体主建：设计使用年限3、主体水电：24个月4、供水系统：24个月5、监控系统：24个月12 1、消防系统：24个月2、绿化：24个月3、配套市政：24个月保修期时间计算：自设备安装完毕经甲方工程部、监理单位、施工单位根据国家相关规定，对所安装设备进行外观、调试、运行等方面的检测，在取得甲方工程部、监理单位、施工单位和物业管理企业三方认同签章之日起即为保修期的起始日期。三、物业管理内容（一）房屋和公共配套设施的管理和维修养护；（二）公共场所的监控系统及消防设备的管理和维修养护；（三）服务设施、文化娱乐、体育活动场所等公用设备设施的管理和维护保养；（四）清洁卫生；（五）公共绿化的维护和管理；（六）各种车辆（包括机动和非机动）的管理；（七）协助公安部门进行治安防范工作，对物业管理区域内违反有关治安、环保物业装修和使用法律、法规规定的行为，应当制止并及时报告；（八）对装修活动进行监督的管理；（九）商业网点的管理；（十）社区文化活动；（十一）档案资料管理；（十二）法律政策及合同规定的其它事项。四、物业管理资金来源和物业管理用房（一）物业管理维修基金将按足额上缴杭州市物业维修资金管理中心；（二）物业管理用房及物业经营用房：招标单位与中标企业签订前期物业管理服务合同，并待楼盘验收合格后1个月内，建设单位按照物业建设工程许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置物管用房（其中3‰的物业管理办公和活动用房及4‰的物业商业用房）移交给中标单位。12 （三）高层物业管理费暂定每平方米1.2元/月，商铺每平方米2.5元/月，车位使用管理费50元/个·月，上述收费标准可上下浮动20％。地面停车费用按照《杭州市住宅小区机动车停放服务收费管理办法》收取。小区业主大会成立后，现定的暂定收费标准转为基准收费标准，并由业主大会与物业公司对收费标准进行重新协商制定。已竣工但尚未出售或交付的物业，由开发建设单位按照物业管理费100％的标准交纳。物业买受人居住的空置物业由物业管理公司管理，业主按照物业管理费相关规定标准交纳。电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设备运行所需能耗费用按实用摊。（四）其它有偿服务项目：受物业产权人、使用人委托而提供的代办性服务、特约性服务，需要收费的，由物业管理公司按有关规定并与委托人协商确定。五、管理投标企业资质条件具有行政主管部门颁发的物业管理三级及三级以上资质的专业物业管理公司。六、奖惩措施（一）“领寓”的物业管理服务标准按《杭州市物业管理行业规范服务达标考核标准》及前期物业管理服务合同（招标单位与中标单位签订）执行，中标单位投标书中有关指标和内容超出上述标准或另有规定的，以投标书为准；（二）在未成立业主委员会前，中标单位未按《杭州市物业管理行业规范服务达标考核标准》及前期物业管理服务合同执行，或由于物业管理公司管理不善造成严重后果的（如：失窃、偷窃等行为，具体情况视公安机关或其它政府职能部门最终裁定），招标单位有权对中标单位终止委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任；七、有关说明（一）中标单位应根据国家、省、市的有关法律、法规和规章及与开发建设单位（杭州东顺房地产有限公司）签订的前期物业管理服务合同对“领寓”实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏；（二）制作标书时，统一按2011年6月为物业交付时间，物业企业需提前3个月进驻，开发建设单位按中标单位报价届时另行协商12 标准支付物业企业；（三）招标单位经过综合验收合格后，按规定移交给中标单位管理，前期物业管理服务合同至业主大会成立，并与新选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。业主大会将依照《物业管理条例》选举产生。业主大会成立后视中标单位工作服务业绩状况决定续聘或改聘；（四）除由开发建设单位投资配套的设施外，在投标书中提出的需要增设的其余设施，被视为投标物业公司承担费用，如中标，须在承诺期限内予以实施；（五）违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以其他方式采取不正当竞争手段的，一经查实，由杭州市物业管理招标领导小组按规定给予处罚，取消本次投标资格，已经中标的终止前期物业管理服务合同，一切后果由责任者自负。第二章投标须知一、投标依据（一）国家及省市有关“物业管理”的政策法规；（二）杭州市物业管理优秀示范小区评选标准；（三）政府有关部门批准的“领寓”小区规划方案。二、投标要求投标单位应认真审阅招标中所有的内容、合同条件、规定格式、规划建设基本情况和图纸，以及投标依据，认真研究，实实在在做好投标书。三、招标文件解释及答疑（一）为便于投标单位获取认为有必要的信息和提出问题并得到解决，投标可向招标单位进行传真件答疑，以获取编制投标文件和签署合同所需的资料。招标单位将在收到传真件后3个工作日内进行回复。（二）投标单位在收到招标文件后，若有意见需要澄清，应于收到招标文件后三天内以书面形式向招标单位提出，招标单位通过传真件予以解答，由招标单位整理传真问题12 和解答内容，作为招标文件补充报市物业管理招标办核准同意后，以书面形式发送到所有获得招标文件的单位。（三）不论招标单位向投标单位发送任何资料文件，还是向投标单位提出的问题给予回复，均以书面形式为准，任何口头答复或承诺一律无效。第三章投标文件的编制一、投标文件的语言投标文件及投标单位之间与投标有关的来往通知、函件和文件均应使用简体中文；用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。二、投标文件的组成（一）投标函；（二）法定代表人授权委托书；（三）综合说明书（企业概况、管理经验、成果和企业发展方向等）；（四）接管“领寓”的主要物业管理人员名单、简介及职称、职务、专业资格资质证书复印件；（五）管理方案及内容：1、符合国家及省、市有关“物业管理”政策法规的小区管理整体设想及策划；2、采取的管理方式、工作计划和物资装备；3、根据“领寓”实际情况，组织有效的管理机构，制定行之有效的管理规章制度以及管理人员的配备、培训、管理；4、根据“领寓”实际情况，制定物业管理的具体措施，主要包括：房屋管理、共用设备设施管理、绿化管理、环境卫生管理、治安管理、入住管理、业主服务、档案管理等）；5、制定争创“杭州市物业管理优秀小区”规划和具体实施方案，制定完成承诺指标采取的措施。各项指标包括：房屋及配套设施完好率、治安、消防事故发生率、保洁率、绿化完好率、住户投诉率及物业管理公司满意率等等；6、注重社区文化建设，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，提出社区文化活动计划及制度建设；7、以“领寓”12 为依托，列便民服务项目，进行经费收支，制定增收节支措施，注重经济效益的社会效益，体现以业养业的发展后劲；8、发挥高科技在管理中的作用，智能化系统的日常运行及维护方案。三、投标报价1、投标文件中，全部投标内容的报价，必须用人民币报价。2、投标报价应包含下列内容：A.报价为综合报价，包含履行合同所有相关服务的费用B.报价均包含所有的税费和利润3、不能在投标价格之外还有其他费用出现。四、投标文件的份数和书写（一）投标文件应用不能擦去的墨水打印或书写，须统一使用A4纸，并装订成册，各投标单位应提供6份完整的投标文件。（二）投标文件由投标单位法定代表人或其委托代理人用不能擦去的墨水亲自署名并加盖法人单位公章和法定代表人或其委托代理人的印章。（三）全套投标文件应无涂改和行间插字，除非这些删改是根据招标单位的批示进行的，或者是招标单位造成必须修改的错误。修改处由投标文件签字人签字证明加盖印章；在招标文件要求提交投标文件的截止时间送达的补充或者修改的内容无效。（四）投标文件叙述应简洁明了。第四章投标文件的密封和递交一、投标文件的密封（一）投标单位应将投标文件装订成册，分别装入文件袋，文件袋的接缝处用薄纸张粘封，并在封条与文件袋的接缝处加盖法定代表人印章及法人单位公章。（二）投标文件封面应写明招标单位及投标单位名称、地址和邮编，加盖法人单位公章及法定代表人印章。（三）投标文件没有按规定密封的，将拒绝接受并原封退回投标单位。12 二、投标截止期投标单位应于2009年月日分前将投标文件密封送达市建设工程交易中心（杭州市东新路155号和平家私城四楼）。三、投标保证金1、投标企业在递交投标书时，应按规定向招标单位交纳10000元的投标保证金（缴纳保证金时间2009年月日上午10：30前，地点杭州市解放路18号铭扬大厦6楼）2、对于未能按要求交纳保证金的，招标单位将视为不符合投标要求而予以拒绝。3、投标企业未中标的，由招标单位在中标通知书发出十天内退还保证金（无息）；4、中标企业按要求签署合同协议后，十天内招标单位将退还投标保证金（无息）；5、投标单位有下列情况者，将被没收投标保证金：①投标单位在投标过程中无正当理由撤回投标文件或自动弃权的；②中标单位不能在规定期限内签署合同协议的。四、投标文件处理中标单位的投标文件将成为前期物业管理服务合同的有效组成部分。未中标单位的投标文件予以退回，但不予支付标书制作所需的相关费用。第五章评标、决标一、评标组织由招标单位代表在评委库中随机抽取有关专家和开发建设单位代表组成评标小组，负责评标。二、评标原则本着公平竞争，优胜劣汰的原则，由评委对投标单位的标书、企业综合情况和答辩情况进行论证，并实行计分制，获得最高分的物业管理公司作为中标单位。三、评标程序（一）于2009年月日时分在杭州市物业监管处12 监督下进行开标，在保证不泄露的情况下，评标小组对各投标单位的标书进行审核论证。根据标书分高低确定入围企业参加答辩；（二）招标单位于2009年月日时分举行答辩会，每个投标单位限3人参加，投标单位法定代表人或其委托代理人及拟任管理处主任必须参加。法定代表人或其委托代理人因故不能参加的，应经市物业管理招标办认可并书面委托代理人参加。投标单位及招标单位未能准时参加或未参加答辩会的，将视做放弃此次招投标资格。（三）答辩会在杭州市物业监管处监督下，由招标单位主持。以抽签方式确定答辩顺序，评标小组对参加投标单位就标书及“领寓”的管理事项进行提问。（四）根据标书（40%），企业综合考评（30%），答辩情况（30%）综合评分进行综合评分。总分得分最高者中标。四、评标内容的保密（一）在宣布中标以前，有关招标的资料不得向投标单位或与过程无关的其他人泄密。（二）在投标文件的审查、澄清、评价和比较以及授予合同的过程中，投标单位和评标小组其他成员施加影响的任何行为，都将导致取消投标资格。第六章合同签订一、招标单位根据杭州市招标办核准的通知书通知中标单位，中标单位应在接到中标通知书三十天内与招标单位签订前期物业管理服务合同；招标单位和中标单位不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。若中标单位借故拖延或拒签合同，招标单位报经市物业管理招标办同意后有权取消其中标资格，并重新组织招标，另选中标单位。招标单位未经市物业招标办许可无故拖延给中标人造成损失的，招标人应给予赔偿，并由市物业管理招标办有关规定予以查处。二、中标通知书将成为前期物业管理服务合同的组成部分。三、前期物业管理服务合同以《前期物业服务合同》文本为准。投标文件中的指标要求及中标单位的标书和答辩过程中承诺将成为合同内容。12