呼和浩特-观望气氛浓,市场疲软依旧

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呼和浩特:观望气氛浓,市场疲软依旧作为全国最早松绑限购的三线城市，呼和浩特近几年房地产市场的跌宕起伏一直备受关注。截止今年4月，呼和浩特的房地产均价保持在6282元/m2。2014全年，内蒙古全区房地产开发投资共计1370.88亿元，比上年下降7.3%。商品房销售全面下滑。呼市“解限”救市依旧未能消化高库存量。位于华北西北部的呼和浩特，是内蒙古自治区的首府，也是除天津、石家庄外距离首都北京最近的省会城市。由于地处环渤海经济圈、西部大开发、振兴东北老工业基地三大战略交汇处，其经济发展在近几年得到迅速发展，特别是房地产行业发展势头十分强劲。一波三折松绑限购率性破题作为国内首个松绑限购的省会城市，呼和浩特一度被推至风口浪尖。2014年6月20日，呼和浩特市房地产开发监督管理处对外公布呼和浩特市政府办公厅印发的《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》（下称《意见》）。5 《意见》中提出，未来在充分发挥市场对资源配置的决定性作用的同时，将取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房（含二套住房）在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。呼市松绑限购，对其他欲松绑限购的三四线城市来说释放出一个信号：国家对楼市的限购行为有望放缓。然而，事件于6月25日下午发生逆转，上述文件被呼市政府以“打印错误”为由从官网上撤掉，直到26日晚，呼和浩特市地产开发监督管理处才对外发表更正声明，将文件中第七项第二行括号内“含二套住房”的字样改为“含二手住房”，并重新发布了文件。至此，松绑限购的举措在呼市政策层面已稳稳坐实。时隔一年，呼市楼市是否在政府和开发商的殷切期盼中等来了楼市的回暖？内蒙古社科院经济研究所所长于光军在接受《小康》记者采访时给出的答案是：不明显。数据显示，2014年，内蒙古全区房地产开发投资共计1370.88亿元，比上年下降7.3%。商品房销售全面下滑。而作为省会城市，呼市本地受全区大气候影响，房地产销售额也没有出现预期的涨幅，呼市本地购房者的观望情绪也在不断加重。5 于光军指出，呼市政府发文松绑限购经历一波三折，也说明了政府层面对房地产的态度确实比较谨慎，但利用行政手段继续对房地产市场进行干预，以刺激楼市回暖并不是最明智的做法。“房地产市场的健康运营还需要将权利的指挥棒交还给市场。”于光军表示，目前针对呼市本地的房地产开发商，摆在他们面前最现实的问题只有一个，就是急着去库存回笼资金以解决后顾之忧。房地产开发商：去库存悠着走政策落地后，呼市本地房地产开发商原本以为等来的是一场促进楼市回暖的“及时雨”，却不料还是陷入了消费者不买账的尴尬境地。呼和浩特玛雅房产经纪人徐燕告诉记者，从去年下半年正式松绑限购以来，呼市整体房价走势趋于平稳，个别区域的房地产项目存在波动。在新城区多个项目区，楼盘均价都在4980元/平方米徘徊，相比此前该地域销售均价都保持在6000元/平方米的水准差距十分明显；在赛罕区的地产项目，目前均价为6500元/平方米，同去年7000多元/平方米相比也呈现出跌落。“即使房价下滑，大多数市民依旧没有表现出购买欲望而是继续观望。”25岁的孙俊就是购房大军中的观望者之一。现在，每逢周末他都会和女友跑到呼市各大楼盘销售大厅了解最新的房价走势。如此辛苦，目的只有一个，买到市内最便宜的房子。相比寄希望于低房价的孙俊，从事多年房地产项目开发的陈先生，却等得心急火燎。“市场需要刺激，但当前呼市房地产行业呈现出来的疲软无论是政府还是房地产商都无法控制，市场的经济杠杆作用需要在一段时间内去自行调试。”5 陈先生坦言，在大量的空置楼房销售无门的情况下，房地产商所面临的不单是来自竞争对手的价格竞争，同时要考虑房地产行业在全国经济下滑的背景下如何在三四线城市存活。“撬动房地产利益的蛋糕对房地产开发商来说是最不愿意做出的让步，但为了去高库存量，房地产商又不得不作出妥协。”陈先生向记者进一步解释，所谓的妥协其实就是指房地产商对房价进行下调。而在二手房交易市场，徐燕透露，房价波动相对稳定，长远看来，即使有政策红利，购房者们的谨慎态度依旧会考虑整体的投资环境。购房者：观望等待那么，对于三四线城市的老百姓来说执行限购和松绑限购到底对他们有没有影响？对此，于光军指出，松绑限购的政策对市场的刺激作用并不明显，但在购房者办事流程简化服务方面却得到了很大提高。“原本需要耗费时间精力查验购房人的购房记录这些流程都被取消，这对老百姓来说是省去麻烦的过程。”对此，长期接触消费者群体的徐燕也表示，此前被限购政策绑住腿脚的购房者们，在“解限”之后有了更多选择。5 北方新报房产记者顾先生用一句话概括了当前呼市房地产行业的发展现状，就是“既好不到哪里，也坏不到哪里”。同时他也指出，以外来人口居多的呼市，在住房刚性需求方面没有国内一线城市迫切，但依旧表现出追赶一线城市房地产开发的劲头。房地产行业供过于求的局面最终导致了房屋高空置率问题的产生。这种冒险对房地产开发商和当前经济社会的良性运作都是不利的。“但接下来在房地产热销的6、7、8月销售旺季，呼市房地产的交易有可能出现小高潮。”“房企要去库存就要通过以价换量的策略来改善销售业绩。”于光军也指出三四线城市对政策的敏感落后于一线城市，呼市房地产的资金链条如果发生断裂，各大楼盘的销售将更加吃力。“影响房价的一个根本因素是预期，如果预期房价上涨，再高的房价依旧有人愿意高价接手。如果预期房价下降，面对再低的价格诱惑人们依旧会选择等待。”据国家统计局呼和浩特调查队调查资料显示：2015年一季度呼和浩特市新建住宅销售价格累计环比下降1.4%，同比下降6.8%；新建商品住宅销售价格累计环比下降1.5%，同比下降7.0%；二手住宅销售价格累计环比下降0.4%，同比下降4.9%。呼市房地产的空窗期也许将持续更久……编辑/张玉荣5